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招商蛇口2021年上半年业绩总结

核心内容

2021年上半年，招商蛇口在销售、营收、利润等关键指标上均实现显著增长，同时通过优化融资结构和提升资金使用效率，保持了“绿档”状态。公司持续深耕一二线核心城市，强化品牌影响力，推动销售业绩稳步提升。

主要观点

• 销售业绩强劲增长：2021年上半年实现销售金额1769.8亿元，同比增长59.9%，完成全年销售目标的53.6%，销售面积同比增长54.9%。
• 投资集中于核心城市：超过60%的投资位于一线及核心二线城市，进一步巩固了公司在优质市场的布局。
• 营收与利润大幅回升：营业收入同比增长83.6%，净利润同比增长369.1%，净利润率提升至13.0%，主要受益于结转项目增多及费用管控能力提升。
• 三费费用率下降：三费费用率同比下降9.0个百分点至15.8%，表明公司成本控制能力增强。
• 融资成本优化：平均融资成本降至4.6%，通过发行公司债、超短期融资券等方式优化债务结构，降低财务负担。
• 保持三道红线绿档：净负债率升至34.7%，剔除预收款的资产负债率升至60.3%，现金短债比升至1.4倍，整体仍处于“绿档”范围内。

关键信息

一、销售与市场表现

• 销售金额：1769.8亿元，同比增长59.9%，完成全年目标的53.6%。
• 销售面积：770.22万平米，同比增长54.9%。
• 重点城市：在苏州、合肥、南京、上海、深圳等11个城市进入当地TOP10，保障销售增长。
• 土地储备：1-6月新增土地储备883.6万平米，权益比63.4%，权益土地支出497.6亿元，占2020年全年土地支出的84.3%。
• 项目开盘：85%的新增项目可在年内开盘，有助于销售规模提升。

二、营收与盈利能力

• 营业收入：446.6亿元，同比增长83.6%，其中社区开发与运营业务占比71.5%，园区开发与运营业务占比28.3%。
• 净利润：58.3亿元，同比增长369.1%，净利润率提升至13.0%。
• 毛利率：25.8%，同比增长1.9个百分点。
• 结转面积：371.4万平米，同比增长80.4%，带动收入与利润增长。
• 盈利压力：行业利润率下降是普遍现象，公司强调需提升管理效率以应对挑战。

三、财务与融资情况

• 三道红线指标：
  • 净负债率：34.7%（同比上升5.9%）
  • 剔除预收款的资产负债率：60.3%（同比上升1.4%）
  • 现金短债比：1.4倍（同比上升9.8%）
• 融资成本：平均降至4.6%，公司债与超短期融资券发行利率均低于市场平均水平。
• 融资方式：
  • 2021年4月发行10亿元公司债（品种一：3.56%，品种二：3.8%）
  • 6月发行公司债（3年期3.37%，5年期3.66%）
  • 上半年新增永续债75.9亿元，资金成本较低。
• 资金状况：货币资金841.6亿元，有息负债1650.8亿元，总资产8296.6亿元，净资产2660亿元。

行业背景与策略

• “一城一模板”策略：公司持续深化城市深耕，提升区域市场占有率。
• 资源获取：拓展多种资源获取渠道，如会展中心建设、旧改项目前期服务等。
• 行业趋势：房地产行业进入管理驱动阶段，公司强调提升操盘能力以增强盈利水平。

数据图表说明

• 图表1：2019年-2021年1-6月招商蛇口销售金额变化情况，显示销售增长趋势。
• 图表2：2020年1-6月与2021年1-6月招商蛇口新增土地储备按能级分布，显示投资重心向核心城市倾斜。
• 图表3：2018年-2021年H1招商蛇口相关财务指标对比，反映公司盈利能力与资金效率的提升。

研究团队

• 于小雨（联系邮箱：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn）
• 姜晓刚（联系电话：18516525402）
• 何志芳（联系电话：18301781335）

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