克而瑞-2017年苏州房地产市场年报-20181-40页_2mb

报告摘要

2017苏州房地产市场年报总结

核心内容

2017年苏州房地产市场整体呈现稳中趋缓态势，受政策调控影响，商品房及商品住宅成交量大幅下滑，市场集中度有所提升。土地市场表现疲软，土地成交溢价率降至近五年最低，土地楼板价下跌。同时，苏州作为经济与人口双优城市，持续吸引外来房企布局，但市场整体呈现结构性调整。

主要观点

1. 整体房地产市场分析

政策调控影响显著：2017年苏州房地产市场受限购、限贷、限签、限价等政策影响，成交量全面下滑，市场进入调整期。
市场集中度提升：前十大房企销售金额占比提升，市场趋于集中。
市场走势分化：商品住宅成交面积下滑，别墅、酒店式公寓成交量下滑明显，而办公市场相对稳定。

2. 土地市场分析

土地成交面积下降：2017年苏州土拍宅地成交建面下滑，土地楼板价下跌，土地成交溢价率降至近五年最低。
现房率较高：2017年整体现房率约71%，土地市场热度不减。
房企布局持续：苏州吸引大量深耕房企补仓，同时新进房企达10家，市场布局不断扩展。

3. 细分物业市场分析

商品住宅市场：
- 2017年苏州商品住宅成交面积为525万方，创近五年新低。
- 主流户型集中在90-144m²，套均面积持续走低。
- 成交以限价刚需盘为主，市场呈现去库存趋势。
别墅市场：
- 受政策影响，成交量同比大幅下降43%，价格小幅上涨。
- 吴中区别墅市场占据主导地位，高端别墅集中在姑苏区和园区。
- 2017年别墅成交金额前十中，吴中区占7席。
酒店式公寓市场：
- 成交量和价格均有所回落，但市场供应稳定。
- 成交主要集中在吴中区、园区和姑苏区。
- 2017年酒店式公寓成交金额前十中，园区占4席。
商业市场：
- 供应量和成交量逐年减少，但成交价格保持稳定。
- 吴中区和新区是商业供应和成交主力，但去化周期较长。
- 2017年商业成交金额前十中，吴中区占据前4席。
办公市场：
- 供应量逐年减少，成交量缓慢增加，价格保持稳定。
- 园区和新区是办公市场的主要供应和成交区域。
- 2017年办公成交金额前十中，园区占据7席。

关键信息

土地市场

土地成交面积：2017年苏州土拍宅地成交建面下滑，与商品住宅成交面积差距缩小。
土地成交价格：土地楼板价下跌，土地成交溢价率降至近五年最低。
现房率：2017年苏州现房率约71%。
房企布局：2017年苏州吸引10家新进房企，销售金额50强房企有34家布局苏州。

商品住宅市场

成交量：2017年苏州商品住宅成交面积为525万方，月均成交44万方，创近五年新低。
市场集中度：2017年苏州前十大房企销售金额占比为33.8%，较2016年的30.7%有所提升。
成交结构：刚需新兴板块和核心改善外溢板块是成交热点。
库存情况：2017年苏州主城区商品住宅库存套数为34364套，去化周期为11.5个月。

别墅市场

成交量：2017年别墅成交量同比去年下降43%，价格小幅走高。
市场结构：叠加别墅和联排别墅成为市场主流，小面积产品占比上升。
区域分布：吴中区别墅市场占据绝对优势，成交金额前十中吴中区占7席。

酒店式公寓市场

成交量：2017年酒店式公寓成交量不及2016年，价格回落。
库存情况：2017年末市区酒店式公寓在售存量为113万m²，去化周期为19个月。
区域分布：园区在酒店式公寓市场中占据较大优势，成交金额前十中园区占4席。

商业市场

成交量：2017年商业成交量逐年减少，但价格稳定上升。
库存情况：2017年末市区商业在售存量为233万m²，去化周期为65个月。
区域分布：吴中区和新区是商业供应和成交主力，但去化周期较长。

办公市场

成交量：2017年办公成交量缓慢增加，价格保持稳定。
库存情况：2017年末市区办公在售存量为217万m²，去化周期为91个月。
区域分布：园区和新区是办公市场的主要供应和成交区域，但去化周期较长。

2018年苏州市场预判

政策隐性放松可能：苏州房地产调控效果显著，再次加码可能性较低，但存在针对高学历人才放松买房及落户的可能。
成交量预测：2018年将是成交量小年，价格预计保持平稳。
土地市场趋势：2018年土地市场预计将明显降温，但核心地段与非核心地段形成分化。
长租公寓市场：苏州长租公寓市场尚处于起步阶段，市场潜力巨大，发展前期广阔。

总结

2017年苏州房地产市场整体处于调整期，政策调控对市场产生显著影响。商品住宅成交量大幅下滑，市场集中度提升；别墅市场受政策影响成交量下降，但价格小幅上涨；酒店式公寓市场成交量和价格均有所回落，但供应稳定；商业市场供应和成交量逐年减少，价格保持稳定；办公市场供应减少，成交量缓慢增加，价格保持稳定。2018年苏州市场预计成交量将继续萎缩，价格保持平稳，土地市场将明显降温，长租公寓市场将成为重要发展方向。

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