20210114-中泰国际证券-星盛商业-06668.HK-新股报告_星盛商业管理股份有限公司_5页_681kb

报告摘要

星盛商业管理股份有限公司（6668 HK）总结

公司简介

星盛商业管理股份有限公司是大湾区领先的商用物业运营服务供应商，旗下品牌包括“COCO Park”、“COCO City”、“iCO”、“COCO Garden”及“第三空间”。公司在2020年中国商业地产百强企业中排名第14，目前管理合约面积达328万平方米，其中61.6%由独立第三方开发或拥有。

中泰观点

市场前景

大湾区商用物业运营服务市场预计稳健增长，2023年底购物中心总建筑面积将达到6,660万平方米，复合年增长率达9.7%；购物中心数量预计达938间，复合年增长率达10.5%。大湾区经济发达，人均可支配收入高于全国平均水平，未来经济发展及人口增长将为市场带来利好。

协同效应

公司与星河控股有较强的协同效应，截至2020年前9个月，公司管理由星河控股及其关联公司开发的商用物业共计31个，合约面积约125.6万平方米，占总合约面积的41.9%。这种合作关系有助于巩固公司在大湾区的领先地位，并推动全国扩展。

经营业绩

2017-2019财年及2020年前9个月，公司收入分别为人民币2.8亿元、3.3亿元、3.9亿元及3.1亿元，其中来自星河控股及其关联公司开发的物业收入占比分别为90.2%、88.4%、89.5%及86.6%。毛利率稳步上升，从49.9%增长至55.2%；归母净利润率从15.5%提升至29.3%。经营活动所得现金净额也保持增长趋势。

估值水平

按全球公开发售后的10亿股本计算，公司市值为32-38.8亿港元，20年滚动市盈率约为25.5-30.9倍，低于行业平均水平，显示公司估值较为合理。

新股报告

发售信息

公开发售价：HK$3.20-3.88
总发行数股：250百万股
每手股数：1,000股
公开发售：25百万股
国际发售：225百万股
公司市值：HK$32-39亿
保荐人：建银国际、中信建投
发售后主要股东：黄楚龙持股75%

集资用途

以发售价中位数HK$3.54计算，集资净额约8亿港元，主要用于以下方面：

收购及投资其他中小型商用物业运营服务供应商：约55%
零售商用物业翻新：约20%
拥有优质商用物业的项目公司少数股权投资：约10%
提升互联网及资讯系统：约5%
营运资金及一般公司用途：约10%

中泰评分

评分项	得分
公司成长性	14
估值水平	15
市场稀缺性	14
保荐人往绩	14
市场氛围	14
综合得分	71

根据评分，公司被评定为“申购”。

财务及估值摘要

指标	2018年	2019年	2019年增长率	2020年9月止	2020年增长率
收入（百万人民币）	329	387	17.8%	287	6.7%
毛利（百万人民币）	170	201	18.0%	147	14.7%
税前利润（百万人民币）	114	129	13.4%	102	20.4%
归母净利润（百万人民币）	73	85	15.4%	68	32.4%
毛利率	51.7%	51.8%	0.1ppt.	51.3%	3.9ppt.
税前利润率	34.6%	33.3%	-1.3ppt.	35.6%	4.6ppt.
归母净利率	22.3%	21.9%	-0.4ppt.	23.6%	5.7ppt.

同业比较

股票名称	市值（亿港元）	总收入（亿港元）	收入增长	净利润增长	净利润率	总资产回报率	权益回报率	滚动市盈率（倍）	历史市净率（倍）
星盛商业(6668 HK)	32-38.8	4.6	17.8%	15.4%	21.9%	25.4%	75.2%	25.5-30.9	3.60-3.66
宝龙商业(9909 HK)	166.80	18.38	35.0%	34.0%	11.0%	6.8%	19.7%	44.9	8.17
华润万象生活(1209 HK)	988.32	66.57	32.4%	-13.7%	6.2%	5.7%	43.0%	115.4	6.29