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持续关注名义投资与实际投资背离 从房地产投资看“新”的旧周期

核心内容

本报告主要分析了当前房地产市场的供需关系、投资与销售趋势、价格波动以及土地市场动态，探讨了房地产行业在当前周期中的表现与未来走势，并提出相关投资建议。

主要观点

1. 房地产投资与实际需求

• 名义投资与实际投资背离：实际投资反映真实需求，而名义投资受价格传导影响较大。
• 实际投资增速回落：截至17Q2，实际投资增速降至3.5%，明显回落，表明真实需求已见顶回调。
• 周期判断：房地产仍是当前经济周期的驱动因素，预计中周期将延续至2019年，但新周期的形成需关注全要素生产率的提升。

2. 周期股行情与配置建议

• 周期股行情不会很快结束：尽管市场担心销量和投资下滑，但三季度仍可能有超额收益。
• 逆向投资逻辑：推荐基本面稳健、估值合理的蓝筹白马股，如【侨城、保利、华发、北京城建、北辰】等。
• 转型地产股：关注具备转型潜力的公司，如【新城、阳光城、华发、世联】等，重视安全边际。
• 多元化转型：新领域成长性和RNAV安全边际是选股核心，如【嘉宝集团】（房地产基金）、【苏宁环球】（医美）等。
• 粤港澳大湾区：【侨城、华发、天健、龙光】等公司为中长期价值型标的，【世荣、格力】等短期弹性较大。

3. 市场动态与区域表现

• 一手房销量：整体下降，一线城市降幅最大，三线城市略有回升。
• 二手房市场：整体下行，部分城市如杭州、南京有所回升。
• 房价走势：70城房价同比增速见顶回落，一线城市率先下滑，三四线城市仍在寻顶。
• 土地市场：6月住宅类土地供应与成交同步回升，但楼面均价出现17年以来首次下跌，溢价率回落。

关键信息

一手房市场

• 销量：57城8月单月累计同比下降34%，一线城市降幅最大，达52%。
• 库存去化周期：30城库存自15Q4以来首次反弹，6月去化周期为9.8个月。
• 批售比：6月重点城市批售比回升至1，一线和二线有所上升，三线仍略降。
• 区域表现：长三角、珠三角、环渤海、中西部销量波动不一，部分城市如南京、苏州、宁波有不同表现。

二手房市场

• 销量：19城8月单月累计同比下降，北京、深圳降幅较大。
• 区域表现：部分城市如杭州、南京销量回升，大连保持高位震荡。

土地市场

• 供地与成交：6月百城供地与成交同步回升，一线、二线供地回升明显，但楼面均价和溢价率回落。
• 重点城市：重庆、上海、广州等城市有较大土地成交，部分地块楼面价较低，反映市场疲软。

政策与金融环境

• 政策调控：多地出台限购限贷政策，如北京、上海、深圳等，首付比例和利率有所上调。
• 金融环境：流动性波动加大可能影响周期股表现，但蓝筹白马仍是配置主线。

风险提示

• 市场流动性波动加大
• 政策调控力度密度超预期

配置组合建议

• 逆向投资：关注基本面稳健、估值合理的蓝筹白马股
• 转型地产股：重视安全边际，关注【新城、阳光城、华发】等
• 新经济领域：如长租、物流地产，关注【世联、南山、东百】等
• 多元化转型：如房地产基金、医美等，关注【嘉宝集团、苏宁环球】等
• 区域机会：粤港澳大湾区具备中长期价值，关注【侨城、华发、天健、龙光】等

数据速览

一手房销量

• 整体：8月累计销量6718套，同比下降34%
• 一线城市：8月累计销量643套，同比下降52%
• 二线城市：8月累计销量2855套，同比下降31%
• 三线城市：8月累计销量3221套，同比下降32%

二手房销量

• 整体：8月累计销量246套，同比下降30%
• 一线城市：北京、深圳销量下降
• 二线城市：杭州、南京销量回升

房价走势

• 70城房价同比增速：6月为9.4%，环比上涨0.7%
• 涨幅TOP10：洛阳、北海、蚌埠等城市涨幅较大
• 跌幅TOP10：三亚、北京、无锡等城市跌幅较大

土地市场

• 楼面均价：6月为17年以来首次下跌
• 溢价率：16年9月以来持续下降，6月再次回落

总结

报告强调了房地产市场中名义投资与实际投资的背离现象，指出实际投资才是真实需求的反映。当前房地产仍为经济周期的驱动因素，但新周期的形成需关注全要素生产率的提升。建议投资者关注蓝筹白马股、转型地产股以及新经济领域的成长机会，同时注意政策调控和流动性波动带来的风险。