20180618-招商证券-招商房地产最新观点_数据跟踪_按揭利率的边际改善意味着什么_周期本质的另外一半解释_兼论房地产选股的_不可能三角__39页_1mb_1mb

按揭利率边际改善与房地产行业分析总结

核心内容

按揭利率的边际改善意味着房地产行业基本面可能即将筑底回升。融360数据显示，2018年5月按揭利率已出现同比改善，环比改善则在更早时期已显现。这一变化预示着未来1-2年房地产行业销量可能逐步回暖，且周期性趋势的持续性值得期待。从历史经验来看，边际改善通常领先行业趋势1个季度左右，因此当前按揭利率的变化可视为行业周期即将转折的信号。

主要观点

1. 周期本质：

   • 周期不仅与人性有关，还与个体的规模和复杂性相关。较大的个体（如国家、企业）改变趋势所需时间更长，一旦拐点出现，其带来的改善效果也更为显著。
   • 周期的持续性不取决于其合理性，而是机制是否长效。因此，关注边际变化的方向比判断其合理性更重要。

2. 房地产行业机会：

   • 从行业beta机会来看，按揭利率的改善将带来房地产行业整体估值的提升。
   • 从alpha机会来看，投资者应关注公司盈利能力，而非仅关注集中度提升。近年来，由于区域去库存导致净利率基数较低，未来有望回归正常水平，带来盈利增长。

关键信息

房地产行业基本面

• 一手房供给：

  • 5月重点城市推盘继续回升，但批售比仍小于1，说明市场仍处于供大于求的状态。
  • 30城可售套数自2017年8月起缓慢回升，5月略有回落，但趋势仍在上升通道。
  • 一线城市可售套数上升，二线城市和三线城市小幅回落。

• 一手房需求：

  • 5月新房销量同比增速趋势性下降，但部分城市如深圳、宁波、苏州等出现环比回升。
  • 分区域来看，长三角、珠三角等区域销量环比有所回升，但中西部区域仍处于下行通道。

• 一手房价格：

  • 70城房价同比上涨至5.4%，环比上涨至0.8%。
  • 部分城市如丹东、三亚、海口、成都、青岛领涨，而福州、上海、南京领跌。

• 一手房库存去化周期：

  • 库存去化周期自2016年11月起持续回升，5月为9.2个月，表明市场库存压力有所缓解。

土地市场

• 土地供应：

  • 5月百城住宅类土地供应同比增速回升至19%，一线、二线、三线城市均有回升。
  • 住宅类土地供应占比一线38%，二线39%，三线41%。

• 土地成交：

  • 5月百城住宅类土地成交面积略有回落，但同比增速回升。
  • 楼面均价一线下降，二线上升，其他城市略有回落。
  • 溢价率持续低位，一线为24%，表明市场热度不足。

• 重点地块成交：

  • 合肥市多宗地块成交，总地价和楼面价均较高，周边房价也相对稳定。
  • 其他城市如重庆、厦门、苏州、南京等地也有显著地块成交。

房地产选股策略

• 高周转公司：首选【万科A、保利地产】等，这些公司具备较高的周转率和合理的净负债率，业绩保障性强。
• 资源型公司：首选【华侨城A】等，这些公司基本面良好，但存在效率或治理问题，市场估值较低，具备较高性价比。
• 高杠杆高周转型公司：关注【中南建设】等，其真实杠杆率在合理范围，新职业经理人改善公司运作，未来盈利潜力较大。
• 多元化转型公司：关注【苏宁环球】等，这些公司具备新领域成长性和基于RNAV的安全边际，可作为再平衡配置标的。
• 国央企改革主题：重点推荐【侨城、保利】等，以及沪深渝等热点地区，行业横向整合是未来的重要机会。

房地产配置组合

• 高周转公司：首选【万科A、保利地产】，作为组合的互补。
• 资源型公司：首选【华侨城A】，具备极致低估和边际改善。
• 高杠杆高周转型公司：首选【中南建设】，未来盈利改善空间较大。
• 中等龙头的“后起之秀”：关注【世荣兆业、格力地产】等，短期弹性较大。

政策与市场趋势

• “租购并举”政策：作为重大制度性变革，政策红利有望持续落地，大开发商、地方国企和中介服务商将成集中式长租的主导，二手中介则成分散式长租的主导。
• Reits主题：长期关注点，关注房地产基金稀缺标的【光大嘉宝】，参考行业空间法的20-35X PE进行高抛低吸。
• 区域主题：关注京津冀协同战略和粤港澳大湾区，【华侨城A、华发股份、天健集团】为中长期价值型标的，【世荣兆业、格力地产】为短期弹性标的。

数据速览

一手房周度销售

• 整体：57城日均销量同比降幅扩大，5月再次回落。
• 一线城市：销量同比略有回升，但环比下降。
• 二线城市：销量同比略有回升，环比略有上升。
• 三线城市：销量同比略有回升，环比上升明显。

二手房周度销售

• 整体：19城日均销量同比降幅扩大，5月再次回落。
• 重点城市：北京、深圳、杭州等城市销量环比上升，南京等城市销量环比下降。

土地市场数据

• 供地面积：5月百城供地面积有所回升，一线、二线、三线城市均有改善。
• 成交面积：5月百城成交面积略有回落，但同比增速回升。
• 楼面均价：一线下降，二线上升，其他城市略有回落。
• 溢价率：持续低位，一线为24%，表明市场热度不足。

总结

按揭利率的边际改善预示着房地产行业基本面可能即将筑底回升，未来1-2年销量有望逐步改善。投资者应关注高周转、低杠杆、高利润率的公司，以及具备性价比的资源型公司和盈利改善潜力的高杠杆高周转型公司。同时，政策红利和区域主题（如京津冀、粤港澳大湾区）也为房地产行业提供了新的增长点。