20220217-中泰国际证券-中国房地产与物业管理_监管政策持续纠偏_物管行业集中度加速提升_5页_824kb

中国房地产与物业管理行业分析总结

核心内容概览

近期中国房地产与物业管理行业在政策调整和市场波动中呈现出一定的分化趋势。监管政策持续纠偏，物管行业集中度加速提升，房企流动性压力逐步缓解，部分优质企业表现优于行业整体。

行业表现回顾

• 房地产指数表现：
  上周中国房地产指数下跌 4.1%，跑输恒指 3.3个百分点。
  2022年以来，中国房地产指数上涨 9.0%，跑赢恒指 3.3个百分点，表现相对较好。

• 个股表现：

  • 旭辉控股集团（884HK）上涨 3.2%，表现突出。
  • 正荣地产（6158HK）因偿债风险增加，股价按周下跌 76.2%，跌幅较大。
  • 推荐个股包括：中国海外发展（688HK）、龙湖集团（960HK）、旭辉控股集团（884HK）、中国金茂（817HK）、富力地产（2777HK）、银城国际控股（1902HK）等。

销售情况分析

• 春节后销售修复：
  2月7日-13日，30个主要城市销售面积环比上升 598%，达到 150万平方米。
  但与2021年春节后首周相比，同比下降 61.1%，整体销售仍弱于往年。

• 城市间分化明显：

  • 一线城市销售面积环比上升 343%，但同比下降 51%。
  • 二线城市销售面积环比上升 798%，同比下降 61%。
  • 三线城市销售面积环比上升 970%，同比下降 70%。
    2022年春节后首周30个大中城市周均成交面积为 86万平方米，同比下降 20.3%。

预售款监管政策调整

• 政策统一化：
  2022年1月末，住建部、人民银行和银保监会联合印发预售资金监管文件，明确了全国统一的监管框架。

• 监管额度与资金提取：

  • 预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定。
  • 达到监管额度后，剩余资金可由房企提取使用。
  • 不同城市对非重点监管资金的提取方式存在差异，如天津、济南允许房企自行提取，而合肥、无锡则需向监管机构申请。

物管行业集中度提升

• 碧桂园服务收购中梁百悦智佳：
  2月14日，碧桂园服务（6098HK）宣布收购中梁百悦智佳约 93.76% 的股权，交易价格未披露。
  中梁百悦智佳在管总建筑面积约 3320万平方米，签约总建筑面积约 7120万平方米，2020年收入为 7.04亿元，净利润为 8622万元。

• 行业趋势：
  地产行业风险出清将加快物管行业集中度提升，2022年以来中型收购频现，如华润万象生活（1209HK）收购禹洲物业，预示更多物管企业可能面临收并购机会。

投资建议

• 房地产企业推荐：

  • 建发国际集团（1908HK）：评级“买入”，目标价 17.00港元。
  • 融创中国（1918HK）：评级“买入”，目标价 46.90港元。
  • 旭辉控股集团（884HK）：评级“未评级”。

• 物业管理企业推荐：

  • 碧桂园服务（6098HK）：评级“买入”，目标价 86.90港元。
  • 旭辉永升服务（1995HK）：评级“未评级”。
  • 滨江服务（3316HK）：评级“买入”，目标价 33.26港元。

分析师信息

• 刘洁琦
• 联系方式：+852 2359 1903
• 邮箱：Jieqi.liu@ztsc.com.hk

图表与数据来源

• 图表1：中国房地产企业估值表（更新于2022年2月17日）
• 图表2：2022春节假期后首周30个大中城市商品房销售
• 图表3：部分主要城市商品房预售管理规定汇总
• 数据来源：彭博、Wind、中泰国际研究部

重要声明

• 本报告仅供参考，不构成买卖建议。
• 报告内容可能随市场变化而更新，但受法律法规限制，无法及时通知。
• 中泰国际证券有限公司不保证信息的准确性和完整性，亦不对因此造成的损失负责。

版权信息

• 本材料未经授权不得复制、分发或以其他方式使用。
• 版权所有 中泰国际证券有限公司