20220224-中泰国际证券-中国房地产与物业管理_整体需求维持疲弱_政策有待进一步回暖_5页_901kb

报告摘要

中国房地产与物业管理行业点评总结

核心内容

2022年初，中国房地产市场整体需求依然疲弱，但部分城市房价出现环比上涨，显示政策调整可能带来一定市场回暖。同时，房地产板块的投资情绪有所改善，尤其在优质国企房企的带动下，指数表现优于恒指。物管行业则保持积极发展态势，行业风险出清对优质企业有利。

主要观点

房地产指数表现
- 中国房地产指数过去一周下跌 $4.9%$，跑赢恒指2.7个百分点。
- 旭辉控股集团（884 HK）和美的置业（3990 HK）表现较好，分别上涨 $5.7%$ 和 $6.6%$。
- 年初至今，中国房地产指数上涨 $3.9%$，跑赢恒指6.0个百分点。
1月房价走势
- 1月一、二线城市新建商品住宅销售价格指数环比由降转升，分别上涨 $0.6%$ 和 $0.1%$。
- 环比涨幅较高的城市包括上海、广州、深圳、重庆、成都和三亚。
- 三线城市房价环比下降 $-0.2%$，较上月收窄0.1个百分点。
- 房价上涨原因包括房贷利率下降、按揭发力和新盘推出增加。
房地产销售情况
- 春节假期后销售有所修复，但同比跌幅显著。
- 2月14日-20日，30个主要城市销售面积环比上升 $57.2%$ 至235万平方米。
- 一线城市销售面积环比上升 $78.9%$ 至83万平方米，二线城市上升 $42.1%$ 至105万平方米，三线城市上升 $61.0%$ 至48万平方米。
- 2022年2月前三周30个主要城市周均成交面积为135万平方米，同比下跌 $32.1%$。
- 城市间销售分化明显，一线城市表现相对稳健，二三线城市销售仍走弱。
政策环境
- 两会前中央层面政策信息较淡静，重申中性偏审慎的行业政策。
- 经济日报强调“房地产去金融化”政策，认为需审慎对待个别企业违约风险。
- 个别地方政府尝试放松需求端政策，如菏泽将“无房无贷”购房者首付比例降至 $20%$，政策放松可行性有所上升。

关键信息

行业风险出清
2022年被视作行业风险出清年，房企债务展期增加，信用债市场融资能力恢复缓慢。
投资建议
- 房地产企业：推荐财务、战略稳健、竞争力强的房企，如旭辉控股集团（884 HK）和建发国际集团（1908 HK）。
- 超跌高贝塔房企：建议适度配置，如融创中国（1918 HK）。
- 物业管理企业：看好物管行业发展趋势，推荐碧桂园服务（6098 HK）、滨江服务（3316 HK）等优质企业。

行业评级定义

公司评级
- 买入：潜在投资收益 $20%$ 以上
- 增持：潜在投资收益 $10%$ 至 $20%$
- 中性：潜在投资收益 $-10%$ 至 $10%$
- 卖出：潜在投资损失 $10%$ 以上
行业投资评级
- 推荐：行业基本面向好
- 中性：行业基本面稳定
- 谨慎：行业基本面向淡

分析师信息

分析师：刘洁琦
联系方式：
- 电话：+852 2359 1903
- 邮箱：Jieqi.liu@ztsc.com.hk

数据来源

图表1：中国房地产企业估值表（更新于2022年2月24日）
- 来源：彭博、中泰国际研究部
图表2：2022.2.13-2.20 30个大中城市商品房销售
- 来源：Wind
- 注：30个大中城市包括：
  - 一线城市：北京、上海、广州、深圳
  - 二线城市：天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨
  - 三线城市：无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州
图表3：月度新增居民中长期贷款
- 来源：Wind、中泰国际研究部