20210716-中泰国际证券-中国房地产_物业管理行业中期展望_地产秩序重塑_物管风华正茂_16页_1mb

中国房地产&物业管理行业中期展望总结

核心内容概述

中国房地产和物业管理行业在2021年上半年经历了政策调整与市场波动，行业正面临从“积极、包容”向“中性、规范”过渡的变革。新行业秩序下，管理稳健的房企和具备强大口碑与服务能力的物管企业有望受益。

房地产行业分析

1H2021表现回顾

• 整体表现：恒生中国房地产指数较年初下跌4.13%，跑输恒指7.23%。
• 表现突出企业：合生创展、建发国际、中国海外宏洋、宝龙地产等公司显著跑赢行业。
• 估值情况：主要内房股平均估值为3.8×21年PE，为近十年新低；21年PB为0.49，处于十年底部。
• 行业趋势：
  • 房价上涨动力：1H全国住宅销售均价同比上涨9.7%，区域分化明显，东部涨幅最大。
  • 竣工增长：1H全国住宅竣工面积同比上涨27%，6月单月竣工面积增长63%。
  • 政策影响：金融政策维持严苛，尾部企业压力上升；税制改革进展积极，房产税试点扩围值得关注。

2H基本面展望

• 需求释放超预期：1H全国住宅销售面积同比上涨29.4%，需求释放强劲。
• 盈利压力：行业平均毛利率由19年的30.9%下降至20年的26.8%，盈利下行压力仍存。
• 土地市场：土地市场热度超预期，1H楼面价同比上涨15%以上，两集中拿地政策对土地市场运行规律产生扰动。
• 融资环境：房企融资承压，优质房企或迎来拿地窗口期。

政策展望

• 金融政策：房地产金融审慎基调明确，房企风险溢价上升，尾部企业风险尚未完全暴露。
• 税务改革：土地出让金划转税务部门，为房产税试点扩围打下制度基础。
• 政策导向：支持社区服务，推动城市服务与IFM（综合设施管理）发展。

物业管理行业分析

1H2021表现回顾

• 行业增长：主要物业管理企业平均较年初上涨23.9%，跑赢恒指20.3%。
• 重点企业表现：
  • 碧桂园服务、中海物业、新城悦服务、宝龙商业等表现较好。
  • 雅生活服务、金科服务、融创服务等表现相对平淡。

2H格局展望

• 市场成长：未来3-5年全国物管规模将持续增长，渗透率提升，多业态发展刚刚起步。
• 集中度提升：2020年百强物管企业市场份额提升至49.7%，仍有提升空间。
• 竞争格局：重点区域竞争激烈，强势品牌更易突围，区域品牌与龙头物管企业更具优势。

政策支持与发展方向

• 政策利好：政府出台多项文件支持社区增值服务，包括新能源汽车、社区养老、便民生活圈等。
• 口碑与服务：物管企业的品牌和口碑是社区增值服务长期成长的关键，服务能力强的企业更易实现流量变现。
• 城市服务与IFM：城市服务和IFM成为行业下一个发展焦点，碧桂园服务、万物梁行等企业已积极布局。

个股推荐

房地产企业

• 万科企业（2202 HK）：多元化业务发展积极，未评级。
• 华润置地（1109 HK）：稳健标的，未评级。
• 融创中国（1918 HK）：财务报表持续改善，21年销售增速前十领跑，买入，TP46.90港元。
• 宝龙地产（1238 HK）：双轮驱动模式渐入佳境，买入，TP8.45港元。
• 建发国际（1908 HK）：销售持续超预期的优质国企开发商，买入，TP17.35港元。

物业管理企业

• 碧桂园服务（6098 HK）：助推行业变革与整合，买入，TP 95.50港元。
• 华润万象生活（1209 HK）：优质商管国企平台，未评级。
• 中海物业（2669 HK）：集团资源丰富，外拓与增长能力被低估，买入，TP 8.76港元。
• 新城悦服务（1755 HK）：全面发展的优质低估物管企业，买入，TP 32.00港元。
• 宝龙商业（9909 HK）：优质赛道的领先企业，买入，TP 32.80港元。

总结

• 房地产行业正经历秩序重塑，政策趋严，尾部企业压力上升，但管理稳健的企业有望受益。
• 物业管理行业处于快速发展期，规模与服务能力是企业成长的关键，政策支持社区服务与IFM发展。
• 个股推荐以优质房企与物管企业为主，强调财务稳健、业务多元及服务能力。