20260113-华源证券-房地产行业周报_国常会扩大公租房保障范围_多地公积金继续放宽_17页_2mb

房地产行业定期报告总结（2026年01月13日）

核心内容概述

本报告总结了2026年1月3日至1月9日期间房地产行业的市场表现、数据跟踪、行业新闻、公司公告及投资分析意见，旨在为投资者提供全面的行业洞察与决策参考。

主要观点

1. 板块行情表现

• 本周（1.3-1.9）房地产（申万）板块整体上涨 5.1%，表现优于上证指数（+3.8%）、深证成指（+4.4%）及沪深300（+2.8%）。
• 个股涨幅前五：城建发展（+34.5%）、盈新发展（+22.0%）、上实发展（+20.8%）、*ST荣控（+19.7%）、*ST阳光（+16.0%）。
• 个股跌幅前五：海南机场（-7.9%）、光明地产（-7.2%）、和展能源（-5.5%）、首开股份（-5.0%）、中国武夷（-2.0%）。

2. 市场数据跟踪

• 新房市场：

  • 本周42个重点城市新房成交面积为 137万平米，环比下降 46.7%，同比下降 41.3%。
  • 1月累计成交面积为 155万平米，环比下降 30.1%，同比下降 46.6%。
  • 分能级来看，一线城市成交面积 35.2万平米（环比-45.0%，同比-47.6%），二线城市 71.6万平米（环比-55.3%，同比-50.8%），三四线城市 29.7万平米（环比-7.5%，同比-32.0%）。

• 二手房市场：

  • 本周21个重点城市二手房成交面积为 206万平米，环比上升 25.4%，同比下降 13.2%。
  • 1月累计成交面积为 214万平米，环比下降 16.1%，同比下降 23.9%。
  • 分能级来看，一线城市 77.4万平米（环比+0.8%，同比-30.3%），二线城市 110.8万平米（环比+42.1%，同比-21.1%），三四线城市 17.6万平米（环比+88.2%，同比-5.9%）。

关键信息

3. 行业新闻

• 宏观政策：

  • 国务院扩大公租房保障范围，强调财政金融协同促内需。
  • 央行工作会议提出继续实施适度宽松货币政策，发挥增量与存量政策集成效应。

• 因城施策：

  • 上海住建委健全公平竞争审查机制，规范工程招标代理行为。
  • 河南省支持各地加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房。

• 公积金政策：

  • 沈阳将首付比例从15%延至2026年底，转公贷款限额由60%提升至80%。
  • 成都购房代际互助政策延至2026年底。

4. 公司公告

• 销售数据（2025年12月）：

  • 保利发展：签约金额 121.6亿元（-18.9%），累计签约金额 2530.3亿元（-21.67%）。
  • 招商蛇口：签约金额 258.4亿元（-14.5%），累计签约金额 1960.09亿元。
  • 新城控股：签约金额 13.5亿元（-57.8%），累计签约金额 140.9亿元（+10.00%）。
  • 中国金茂：签约金额 128.2亿元（-16.0%），累计签约金额 1960.09亿元。
  • 金地集团：签约金额 24.0亿元（-54.5%），累计签约金额 300.2亿元（-56.18%）。
  • 绿城中国：签约金额 197亿元（-9.2%），累计签约金额 2530.30亿元（-21.67%）。
  • 中国海外发展：签约金额 398.3亿元（-1.0%），累计签约金额 398.32亿元。

• 融资动态：

  • 中国海外发展公开发行2026年第一期公司债券，分为3年期和5年期，票面利率区间分别为 1.60%-2.60% 和 1.80%-2.80%，发行规模不超过 25亿元。

• 人事变动：

  • 万科A：郁亮因到龄退休，辞去董事及执行副总裁职务。
  • 华侨城A：李茂惠不再担任公司相关职务，邓金栋被提名为独立董事候选人。
  • 首开股份：总经理赵龙节辞职，李捷接任。

• 其他动态：

  • 越秀地产：成功竞得上海浦东新区地块，土地出让金 25.6亿元。
  • 滨江集团：控股股东减持股份，持股比例由 60.86% 下降至 60.00%。
  • 大悦城：太平人寿减持股份，持股比例由 6.61% 下降至 5.99%。
  • 贝壳-W：本周多次回购股份，回购金额合计约 2000万港元，累计回购比例达 10%。

投资分析意见

• 房地产是中国家庭重要的资产配置方向，稳住房价对畅通经济内循环具有重要意义。
• 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展，政策端有望进一步发力。
• 高品质住宅或将迎来发展浪潮，受政策导向和供需结构变化的推动。
• 香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商可能迎来新一轮价值重估。

建议关注标的：

1. 地产开发：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋
2. 港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设
3. 地产转型：衢州发展
4. 二手房中介：贝壳
5. 物管企业：招商积余、华润万象生活

风险提示

• 房地产量价超预期下行，可能影响房企销售回款和经营现金流。
• 房企融资资金趋紧，受限资金占比上升，资金端压力加大。
• 房地产政策不及预期，城市更新及收储政策推进不达预期，可能影响行业复苏节奏。

投资评级说明

• 证券评级：以6个月内相对市场基准指数的涨跌幅为标准。

  • 买入：相对涨跌幅 >20%
  • 增持：相对涨跌幅 5%-20%
  • 中性：相对涨跌幅 -5%~+5%
  • 减持：相对涨跌幅 <-5%

• 行业评级：以6个月内行业股票指数相对于市场基准指数的表现为标准。

  • 看好：行业股票指数超越市场基准指数。
  • 中性：与市场基准指数基本持平。
  • 看淡：弱于市场基准指数。

总结

本报告指出，房地产行业在政策支持和市场情绪修复的背景下，整体表现积极。政策端持续发力，推动高品质住宅发展，同时港资房企迎来价值重估机会。尽管销售数据仍面临下行压力，但行业基本面逐步改善，投资机会显现。建议关注具备转型潜力及政策受益的房企及物管企业。同时需警惕市场超预期下行、融资紧张及政策不及预期等风险。