20170918-兴业研究-9月房地产月报_当月基本面平稳_全年不悲观_13页_1mb

2017年9月房地产行业报告总结

核心内容

2017年9月，中国房地产行业整体基本面保持平稳，政策层面继续推进住房租赁市场建设，但并未对房价形成显著抑制作用。在商品房销售、土地市场和房地产开发投资等方面，均呈现出一定的稳定或回升态势。

主要观点

• 房价波动：一线城市房价环比出现负增长，但整体房价仍受政策和供需影响保持相对平稳。
• 租赁市场建设：各地租赁新政频发，旨在构建多层次住宅体系，强化住房的居住属性，但对房价的稳定作用有限。
• 销售与投资：商品房销售和房地产开发投资增速保持稳定，其中开发投资表现略好于销售。
• 库存去化：商品房待售面积同比下降，去化速度保持平稳，市场供需关系未出现明显失衡。

关键信息

一、商品房成交情况平稳

• 当月销售面积：8月商品房销售面积同比增长4.25%，较7月小幅回升2.23个百分点。
• 累计销售面积：1-8月商品房销售面积累计同比增长12.70%，增速较1-7月略降1.30个百分点。
• 区域差异：一、二线城市销售面积同比跌幅扩大，三线城市跌幅收窄，显示市场分化趋势。

二、土地成交价大幅走高

• 土地购置面积：8月土地购置面积同比上升3.65%，增速较7月大幅下降20.60个百分点；1-8月累计同比上升10.10%，增速下行1.00个百分点。
• 土地成交均价：8月土地成交均价同比增速由22.84%大幅上升至45.32%，显示土地市场热度不减。
• 土地成交价款：8月土地成交价款同比增速小幅下降至50.62%，受购置面积回落影响。

三、投资增速稳中有升

• 开发投资额：8月房地产开发投资额同比增长7.83%，较7月回升3.01个百分点；1-8月累计同比增长7.90%，与1-7月持平。
• 投资分类：住宅投资同比增长10.87%，办公楼投资增长5.73%，商业营业用房投资则同比下降1.49%。
• 库存去化：截至8月底，商品房待售面积为62,352万平方米，同比下降12.00%；存销比为4.28，较7月基本持平。

四、主要政策跟踪

• 租赁新政：中央和地方层面均加大了对住房租赁市场的支持，包括建设集体租赁住房、鼓励企业自持租赁房源、推动“租购同分”等政策。
• 限价限售政策：多个城市如长沙、杭州、兰州、西安等实施了限房价、竞地价、限购等政策，以抑制房价过快上涨。
• 土地管理：部分地区加强了土地供应与使用的管控，如陕西将新增用地计划与存量用地使用挂钩，成都推行公共租赁住房“只租不售”政策。

总结

2017年9月，房地产行业在政策调控与市场基本面的共同作用下保持相对稳定。商品房销售和开发投资增速平稳，土地市场热度持续，但土地价格大幅上涨。住房租赁市场建设成为政策重点，旨在优化住房结构，但对房价的直接影响有限。热点城市因人口净流入和土地紧缺，房价仍有中长期上涨潜力，但短期暴涨现象有望得到抑制。整体来看，房地产市场仍具备一定韧性，全年销售和投资增速预计保持在5%左右。