2024中国租赁住房市场投资潜力与价值洞察报告-戴德梁行_44页_2mb

中国租赁住房市场自2015年政策推动以来，逐步从计划经济时代的福利分配转向市场化运作，形成保障性与市场化双轨模式。2021年，保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点，加速行业商业闭环，推动投资增长。截至2024年，租赁住房投资额占大宗交易额比例从2%升至9%，成为投资热点。重点16城包括一线城市（北京、上海、深圳、广州）及新一线（成都、杭州、南京、武汉）和部分二线城市，机构化供给占比达81%，一线城市占55%。

租赁住房分四类产品线：青年公寓（市场规模最大）、租赁式社区（增长快）、高端公寓（受政策支持）、宿舍型公寓（注重坪效）。各产品线在租户需求、户型面积及管理模式上差异显著。市场化租赁住房租金弹性较大，而保障性住房受政府监管，涨幅通常不超过5%。

投资机构类型包括外资私募、开发商、REITs企业、银行、互联网公司等，其中国资与外资占大宗交易主导。主流运营商按产品线划分，部分企业如泊寓、冠寓管理规模超10万间。租赁住房大宗交易集中在北上广深，2023年交易宗数达28宗，交易额约2300亿元，2024上半年交易宗数12宗，占比提升。

资本化率方面，一线城市长租公寓CapRate为46%-55%，深圳广州略高。租金趋势受城市产业影响，2024年部分城市租金下降，但保障性住房因政策支持保持稳定。折现率分析显示，保障性住房因需求刚性，折现率低于其他业态，一线城市约60%-62.5%。

未来趋势包括存量盘活、REITs多元化、品牌化发展。政策推动下，市场化租赁住房纳入REITs底层资产，预期吸引更多资本。需求锚定区域模型显示，上海北京需求驱动力强，出租率稳定在90%以上。租金收入受供需影响，成本则涵盖人工、营销、物业及维修等，其中青年公寓人房比最高。税费政策对租赁住房有减免，如房产税、土地使用税等，影响项目收益。

总体看，租赁住房市场在政策支持和资本关注度提升下，呈现多元化发展，但需关注不同用地性质对土地年限和CapRate的影响，以及区域供需差异带来的投资机会。