2024-11-17-戴德梁行-中国租赁住房市场_投资潜力与价值洞察_44页_2mb

政策与市场分类

• 住房租赁行业政策从2015年起推动发展，2021年被称为“政策元年”，形成保障性租赁住房和市场化租赁住房双轨制。
• 租赁住房市场产品线分为四类：青年公寓、租赁式社区、高端公寓、宿舍型公寓，各具差异化的客群、产品、价格和特征。

市场情况

• 一线城市（北京、上海、深圳、广州）为租赁住房投资的高地，占租金收入较高的份额。
• 新一线城市（杭州、南京等）需求增长迅速，机构化程度较高，为租赁住房快速发展提供了机会。

关键指标

• 城市分层属性：一线城市与新一线城市需求驱动力差异显著，优质资产聚焦在核心低价区域。
• 出租车市场回暖明显，一线城市的出租率仍保持较高水平。

产品线对比

• 青年公寓：规模最大，具投资潜力。
• 租赁式社区：增长迅速，受投资者关注。
• 高端公寓：属于投资溢价型产品，适合低利率环境。
• 宿舍型公寓：具有“立体坪效”优势，适合园区及教育类场景。

投资及退出

• 租赁住房大宗交易活跃，2023年大宗交易金额超2300亿元，受国资与外资机构主导。
• REITs（不动产投资信托基金）成为市场化租赁住房重要的退出路径。

估值与收益分析

• 收入分析：租金、配套租金、服务费等三大组成部分相互关联。
• 折现率影响重要因素，保障性租赁住房具有较低的折现率与较高的资本化费率。
• 土地使用权差异化导致收益率差异显著，短使用年限项目影响更为显著。

政策支持与市场展望

• 国家倡导租赁住房常态化发行，鼓励机构化运营。
• 面向新市民、青年人的租赁住房需求驱动增长，租赁住房作为投资热点持续可期。