20220625-戴德梁行-中国住房租赁市场研究报告_44页_10mb

中国住房租赁市场研究报告总结

核心内容

中国住房租赁市场在政策支持和市场推动下持续发展，其目标是构建租购并举的住房制度，以解决新市民、青年人等群体的住房问题。政策层面通过培育供应主体、盘活存量物业、支持金融财税手段等，为租赁市场提供了可持续发展的路径。市场层面则通过多元化产品创新、智能化运营和国企介入，推动市场更加规范和稳定。

主要观点

1. 政策引导与市场发展并重

   • 从2015年起，中央政策开始重视租赁市场，鼓励房企、国企等参与租赁住房建设。
   • “十四五”期间，重点城市计划新增650万套保障性租赁住房，预计可解决1300万人的住房困难。
   • 通过土地、财税和金融支持，政策性租赁住房发展迅速，为市场提供稳定房源。

2. 市场供需结构变化与产品创新

   • 城镇化和人口流动促使租赁住房需求增长，特别是针对新青年和新市民的房源。
   • 长租公寓市场经历了从无序扩张到理性发展，产品更加多元化，包括单间、整租、高端公寓等，满足不同群体需求。
   • 智能科技的引入提升了客户体验，如SaaS系统、智能门锁、无纸化签约等。

3. 国企的引领与示范作用

   • 国企在租赁市场中起到了稳定作用，通过自有物业、资源整合和政策支持，推动租赁住房发展。
   • 例如，华润有巢、招商蛇口“壹”系列、保利公寓等，成为租赁市场的重要参与者。
   • 国企在融资、资产证券化、运营模式等方面具备优势，有助于行业规范化发展。

4. 资产证券化推动市场发展

   • 通过REITs、CMBS等金融工具，资产证券化为租赁住房提供了融资渠道，提升资产流动性。
   • 例如，北京新派公寓权益型房托资产支持专项计划是首单长租公寓REITs，海南省人才租赁住房项目则是首单政策性租赁住房REITs。
   • 资产证券化有助于缓解资金压力，推动市场向专业化、规模化发展。

5. 租赁市场面临挑战与未来趋势

   • 市场初期因监管不完善，出现“爆雷”现象，促使监管体系逐步完善。
   • 未来趋势包括居住观念转变、租赁产品多元化、政策性住房与市场化住房并行发展、绿色租赁与金融创新融合等。
   • 为实现租购同权，政策支持租户享有公共服务权益，如教育、落户等。

关键信息

政策支持

• 2015年中央经济工作会议首次提出发展住房租赁市场，政策导向逐渐明确。
• 2021年《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确保租房建设目标和供应渠道，推动政策性租赁住房发展。
• 多项政策支持租赁住房建设，包括土地供应、税收优惠、金融支持等，以降低建设与运营成本。

市场发展

• 截至2021年底，市场化长租公寓管理规模超过40万间，主要由万科、龙湖、魔方等企业主导。
• 2022年长沙、广州等地创新性地推动个人房源参与租赁市场，通过政府平台进行监管。
• 通过“工改租”、“商改租”等方式盘活存量物业，如北京首创繁星项目、广州继园东项目等。

资产证券化

• 资产证券化是推动租赁市场可持续发展的重要手段，2017年首单REITs发行，2022年保租房REITs加速落地。
• 市场化租赁住房与政策性租赁住房在资产定价、运营模式和融资方式上存在差异，前者更灵活，后者更稳定。

未来趋势

• 居住观念转变，年轻人更倾向于租房而非购房，租赁需求持续增长。
• 租赁产品更加多元化，涵盖不同户型、功能、价格区间，以满足多样化需求。
• 租购同权政策逐步落实，租户可享受公共服务，如落户、子女教育等。
• 租赁市场向智能化、绿色化发展，提升运营效率和可持续性。

结构化信息

政策与市场发展

市场现状

资产证券化案例

市场挑战

• 初期市场因监管缺失出现“爆雷”现象，影响租户与业主利益。
• 长租公寓运营成本高、回报周期长，需创新盈利模式。
• 租购同权尚未完全落实，租户在公共服务方面仍存在障碍。

未来发展方向

• 产品与服务多元化，满足不同群体需求。
• 租赁市场与房地产市场协同发展，推动租购并举。
• 政策性住房与市场化住房并行，形成多层次住房供应体系。
• 智能化与绿色化趋势加强，提升运营效率与市场吸引力。

总结

中国住房租赁市场在政策引导和市场推动下逐步发展，形成了“租购并举”的格局。政策层面通过土地、财税、金融等手段支持市场发展，市场层面则通过多元化产品、智能化运营和国企介入推动规范化。资产证券化为租赁住房提供了新的融资渠道，有助于提升市场活力。未来，随着居住观念转变、政策完善和市场成熟，租赁住房市场将更加稳定、多元和可持续。