同策房产咨询-上海-商品住宅市场月报2018年第3季度刊-研究院_30页_1mb

2018年9月上海商品住宅市场月报总结

核心内容概述

2018年9月，上海商品住宅市场整体呈现“金九月”预期未达、市场趋于理性的情况。政策层面，共有产权房政策扩大适用范围，同时九部门联合整治房地产市场乱象，打击“首付贷”等投机行为。市场成交量与供应量基本持平，但成交均价有所下降，显示出市场调整趋势。郊区板块虽有短期热销，但面临库存压力，可能在未来出现降价趋势。不同环线和板块的成交结构显示出市场偏好，90平米以下户型需求增加。

主要观点

政策与市场调控

• 共有产权房扩围：非户籍常住人口在满足一定条件后可申请共有产权房，有助于解决特定群体住房问题，但对商品住宅市场影响有限。
• 房地产市场整治：九部门联合发布通知，打击投机炒作行为，规范市场秩序，旨在遏制房价上涨，稳定市场。

整体市场表现

• 市场成交量：2018年9月商品住宅成交面积为89.09万平米，环比下降3%，与上月持平。
• 成交均价：环比下降3%，显示市场趋于理性，需求调整。
• 库存压力：郊区板块库存较大，未来可能面临调整，出现降价趋势。

成交区域结构

• 浦东新区、嘉定区与松江区：位列第三季度商品住宅成交区域前三甲。
• 郊区成交表现：临港新城板块的馨香铂舍项目成交面积位居第三季度前十，但需关注库存压力。

成交均价结构

• 2-3万元/平米均价段：成交占比翻倍，成为市场主力。
• 5-10万元/平米均价段：成交占比减少，显示高端市场活跃度下降。
• 90平米以下户型：占比显著上升，市场需求旺盛。

关键信息

商品住宅市场

• 供应与成交：2018年9月供应面积125.5万平米，成交面积89.09万平米，基本与上月持平。
• 成交均价：54568元/平米，环比下降3%。
• 成交排名：
  • 2018年9月：馨香铂舍以486套、46211.48平米排名第五。
  • 第三季度：金地自在城以765套、78208.4平米位列第一。

公寓市场

• 供应与成交：供应面积120万平米，成交面积80.87万平米，成交均价55409元/平米，基本与上月持平。
• 成交排名：
  • 2018年9月：馨香铂舍与崇明新城板块项目分别位列第五和第九。
  • 第三季度：金地自在城以764套、78104.12平米位列第一。

别墅市场

• 供应与成交：供应面积5.25万平米，成交量8.26万平米，均价46297元/平米，环比下降20.37%。
• 成交排名：
  • 2018年9月：绿洲比华利花园以1.6万平米位列第一。
  • 第三季度：绿洲比华利花园以16324.52平米位列第一。

成交总价结构

• 500-800万元：成交6262套，相比去年同期显著上升。
• 1000万元以上：成交较少，但单价较高，显示高端市场活跃度较低。

市场结构性成交分析

成交环线结构

• 外郊环：成交主力，馨香铂舍项目位列第三季度外郊环成交第二名。
• 内环内与内中环：成交面积相对较少，但单价较高，显示高端市场偏好。
• 中外环：成交量与均价适中，是市场中间地带。

成交户型结构

• 90平米以下户型：需求显著增加，馨香铂舍项目表现突出。
• 90-120平米户型：成交量与均价适中，是主流选择。
• 200平米以上户型：成交量较少，但单价高，需求有限。

总结

2018年9月上海商品住宅市场在政策调控和市场理性调整的双重影响下，整体呈现成交量稳定、均价下降的趋势。共有产权房政策扩大了保障范围，但对商品住宅市场影响有限。郊区板块如临港新城在短期内表现较好，但需关注后续库存调整风险。市场结构上，外郊环为成交主力，90平米以下户型需求上升，显示市场向中小户型倾斜。政策与市场调控的持续影响，预示着市场将继续保持理性状态，未来需关注价格波动与区域调整。