房地产产业链研究系列之四：保障房复盘、对经济拉动及回报率测算-20220130-招商证券-22页_1mb

保障房复盘、对经济拉动及回报率测算总结

核心内容概述

本报告回顾了我国保障房政策的发展历程，分析了当前保障房供应与需求的匹配情况，并展望了“十四五”期间保障房的发展趋势，同时对保障房对经济的拉动效应及租赁用地的投资回报率进行了测算。报告还提出了潜在的风险提示。

主要观点

1. 保障房体系的演进

   • 保障房体系始于1998年房改，2007年后进入建设加速阶段。
   • 各个五年规划对保障房建设的重点有所不同，从早期的廉租房、经济适用房，到“十四五”时期的保障性租赁住房、共有产权住房等。
   • 保障房体系逐步从“以购为主”向“租购并举”转变，2022年保障房建设将成为房地产市场的重要组成部分。

2. 保障房总量基本满足需求

   • 我国保障房需求稳定在四千余万套，中低收入人群减少导致需求增长放缓。
   • 截至2015年，保障房累计供应量超过5000万套，覆盖率超过20%，基本满足住房保障需求。

3. 结构上的供需不平衡

   • 尽管总量满足需求，但存在供需错配、空置率高、选址不合理、配套设施不完善等问题。
   • 国家审计署多次指出保障房存在无效供给问题，部分城市虚报开工量，部分保障房空置率高。

4. “十四五”期间保障性租赁住房的建设重点

   • 保障性租赁住房是“十四五”期间的重点建设类型，主要面向新市民和青年人。
   • 2019年13个城市试点，2022年全国推广，预计“十四五”期间新增1007万套保障性租赁住房。

5. 保障房对经济的拉动作用

   • 2022年保障房建设预计拉动地产投资3.97%、固定资产投资1.08%、房屋开工面积2.44%。
   • 保障房建设对房地产行业的带动作用显著，同时有助于稳定住房市场和改善居民居住条件。

6. 租赁用地回报率测算

   • 从租赁用地角度测算，平均毛租金回报率为5.6%，净租金回报率为4.4%。
   • 保障性租赁住房的市场化运营空间较大，有助于推动租赁市场的发展。

关键信息

保障房建设与供应情况

• 总量满足需求：截至2020年，保障房累计供应量为8913万套，折算后实际供应量为7130万套，基本满足需求。
• 结构不平衡：保障房存在空置、质量差、选址不合理等问题，导致供需错配。
• “十四五”规划：全国将新增1007万套保障性租赁住房，545万套其他类型保障房，合计1552万套。

保障房需求测算

• 需求稳定：2010-2025年保障房需求基本稳定在四千余万套。
• 新市民需求：预计2022年新市民和青年人需保障性租赁住房约1116万套。
• 测算依据：新市民人数2亿人，租房比例70%，保障房覆盖率20%，户均规模2.51人/户。

经济拉动测算

• 2022年投资拉动：保障房建设预计需要投资8362.35亿元，拉动地产投资3.97%，固定资产投资1.08%，房屋开工面积2.44%。
• 建安投资：2022年保障房建安投资预计为5522.31亿元。
• 土地投资：2022年土地投资预计为2840.05亿元。

租赁用地回报率测算

• 毛租金回报率：5.6%
• 净租金回报率：4.4%
• 投资回报来源：租赁型用地的租金收入，结合不同城市、不同类型保障房的租金水平进行测算。

风险提示

• 政策超预期收紧
• 保障房筹建进度低于预期
• 住房需求进一步收缩
• 融资进一步收紧
• 租金受市场或政策影响不及预期

图表与数据支持

• 图1：《“十四五”公共服务规划》社会发展与公共服务主要指标：“住有所居”
• 图2：保障房需求测算思路
• 图3：保障房供应情况（万套）
• 图4：国际保障房覆盖率平均水平
• 图5：《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》六项支持政策
• 图6：人口净流入城市分布情况
• 图7：“十四五”期间主要省份新建保障性租赁住房规划
• 图8：“十四五”期间主要城市新建保障性租赁住房规划
• 图9：集中产权租赁住房土地端分类
• 图10：租赁用地历史建面及宗数
• 图11：租赁用地分城市占比

数据表格

• 表1：我国保障房政策发展及建设成果
• 表2：我国保障房种类
• 表3：城镇中低收入家庭户数量测算
• 表4：保障房需求测算
• 表5：我国保障房种类
• 表6：保障房供给测算
• 表7：国家审计署对保障房进行跟踪调查
• 表8：“新市民”的政策定义
• 表9：第一批政策性租赁住房试点城市政策情况（2020年5月）
• 表10：保障性租赁住房相关政策
• 表11：保障性租赁住房需求测算
• 表12：“十四五”期间保障性租赁住房新增量测算
• 表13：保障房对经济的拉动
• 表14：TOP3城市保障性租赁住房投资回报率测算

结论

保障房建设已逐步形成体系，但供需错配和质量问题是当前面临的挑战。随着“十四五”期间保障性租赁住房的推广，保障房建设将更注重质量与效率，推动住房供应结构向“租购并举”转变。保障房建设不仅有助于改善民生，还对房地产行业和固定资产投资有明显的拉动作用，但需关注政策执行、融资环境和市场需求变化带来的风险。