20230402-国盛证券-房地产开发2023W13_受推盘及集中备案推动_本周新房环比+25_同比+63__12页_687kb

房地产开发市场周报总结

核心内容

本周房地产市场在政策推动和推盘集中影响下呈现回暖态势。新房成交面积环比提升24.6%，同比提升62.7%，其中一线城市表现尤为突出，环比增长37.7%，同比大幅增长231.9%。同时，二手房市场也持续活跃，成交面积环比增长5.0%，同比增长120.4%。

主要观点

• 政策推动：自然资源部与银保监会联合发文推进“带押过户”，旨在降低交易成本、缩短交易周期，促进二手房市场活跃。已有34个省市出台相关措施，政策将逐步覆盖更多城市与金融机构。
• 新房市场表现：新房市场在推盘和集中备案推动下继续回暖，30城新房成交面积达517万方，接近2022年6月的周均峰值。一线城市表现强劲，上海单周成交面积达58.6万方，环比增长106%。
• 二手房市场动态：重点城市二手房成交面积环比增长5.0%，其中一线城市增长28.2%，二线城市略有下降，三线城市也出现小幅下滑。
• 市场结构：2023年小阳春提前至2月初，预计4-6月将继续依靠核心区域推盘维持热度，全年市场仍将以总量弱复苏和结构性部分城市复苏为主。
• 投资建议：继续看好政策支持，推荐受益于需求复苏、竞争格局改善的房企，如A股的保利发展、滨江集团、华发股份等，以及受益于一线量价修复的区域型公司和竣工链复苏的物业板块。

关键信息

新房成交情况

• 本周30城新房成交面积：517.0万平方米，环比+24.6%，同比+62.7%
• 一线城市新房成交面积：118.0万平方米，环比+37.7%，同比+231.9%
• 二线城市新房成交面积：271.8万平方米，环比+18.3%，同比+26.9%
• 三线城市新房成交面积：127.1万平方米，环比+27.9%，同比+86.8%

二手房成交情况

• 本周13城二手房成交面积：175.0万平方米，环比+5.0%，同比+120.4%
• 一线城市二手房成交面积：62.8万平方米，环比+28.2%
• 二线城市二手房成交面积：78.4万平方米，环比-5.3%
• 三线城市二手房成交面积：33.7万平方米，环比-3.3%
• 年初至今累计二手房成交面积：1519.6万平方米，同比+63.6%

信用债市场

• 本周房企信用债发行20只，环比增加4只，发行规模207.92亿元，环比增加80.06亿元
• 总偿还量205.93亿元，环比增加64.82亿元，净融资额1.99亿元
• 主体评级以AAA为主，债券类型以一般中期票据和ABS为主，期限以1-3年和3-5年为主

行情回顾

• 中信房地产指数本周累计变动-2.8%，在29个中信行业板块排名第26
• 上涨个股16支，下跌个股119支
• 涨幅前五：海航基础（+6.7%）、*ST新城（+6.4%）、新华联（+4.5%）、万泽股份（+3.8%）、天宸股份（+2.7%）
• 跌幅前五：*ST松江（-15.4%）、财信发展（-13.8%）、张江高科（-10.8%）、万通地产（-9.0%）、京投发展（-8.9%）

政策回顾

• 中央政策：
  • 自然资源部与银保监会联合发文，推进“带押过户”，计划实现地域、金融机构和不动产类型全覆盖
  • 住建部发布通知，加强经营性自建房安全管理，优化房屋安全管理制度
• 地方政策：
  • 贵阳、北京、遂宁、西藏、莆田、宣城、中山、厦门、盐城、沈阳、丽水、郑州、哈尔滨等地出台多项政策，包括公积金放松、限购调整、房贷降息、预售资金监管等

投资建议

• 受益于需求复苏与竞争格局改善：
  • A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋
• 受益于一线量价修复：区域型概念公司
• 受益于竣工链复苏：
  • A股物业：招商积余
  • H股物业：华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期
• 基本面继续下行可能引发连锁反应