20180902-光大证券-地产现金流压力再测试_再看地产18年现金流压力_7页_1mb

房地产行业现金流压力分析总结

核心内容

本报告分析了2018年上半年房地产行业现金流压力状况，结合行业数据和流动性压力测试，评估了不同评级房企的财务表现和短期偿债能力。

行业数据表现

• 房地产开发投资完成额：2018年7月仍维持10.2%的增速。
• 资金来源改善：定金及预付款和按揭贷款的同比增速在18Q2逐步提升，负增幅度收窄。
• 土地购置：除一线城市外，二线和三线城市土地购置面积同比分别增长3.78%和13.83%。
• 新开工回暖：分别为8.25%和17.8%。
• 销售端稳定：销售面积和销售额增速趋于稳定。
• 盈利改善：截至8月31日，40家地产上市公司中，181H板块的销售毛利率和净利率分别为30.67%和13.03%，均为2015年1H以来的最高水平。扣非后ROE为5.23%，突破了151H以来的震荡区间。

现金流状况

• 经营性净现金流：181H为-471.34亿元，仍为净流出，但较151H和171H有所收窄。
• 货币资金增长：在40家中高评级地产企业中，有10家AAA和15家AA+企业在181H货币资金较171H有所增长。
• 货币资金/短期债务：16家发行人该指标较171H有所上升，覆盖能力增强，其中华侨城、万科、金地和新城控股改善幅度超过0.3%。

主要观点

• 现金流改善分化：不同评级发行人的现金流改善程度明显分化，AAA评级企业改善更显著。
• 流动性压力测试：
  • 假设1：1/4的短期借款和1/4的一年内到期非流动负债无法获得续贷，长期负债不变。
  • 假设2：18年下半年经营活动和投资活动现金流与16和17年下半年的平均值保持一致。
• 测试结果：
  • 货币资金预测：18年年末货币资金预测值较年初预测值有所上升，特别是AAA评级企业。
  • 华侨城表现突出：短期债务大幅缩减，货币资金对短期债务的覆盖值由年初的1.46倍提升至3.98倍。
  • 部分企业表现不佳：部分企业货币资金对短期债务的覆盖能力有所降低，主要由于短期债务增加或资金回笼率不足。

关键信息

• 销售情况：

  • 保利地产、华侨城、新城控股和招商蛇口上半年签约金额同比分别增长46.86%、94.17%、39.86%和15.63%。
  • 金地集团由于政策限制，销售金额同比回落，但销售面积同比增长0.13%。
  • 保利地产和新城控股项目资金回笼率分别达78.9%和86.8%，金地集团也超过80%。

• 流动性测试结果：

  • 18年中货币资金预测值较年初预测值明显上升，如保利地产、华侨城、新城控股和招商蛇口。
  • 金地和华夏幸福实际货币资金状况优于预测值。
  • 华侨城：短期债务大幅缩减，货币资金/短期债务指标显著改善。
  • AA+评级企业：整体改善趋势不如AAA评级企业，如阳光城、蓝光发展和荣盛发展。

风险提示

• 政策调控：地产融资和销售政策调控进一步趋紧，可能对行业流动性造成影响。
• 市场不确定性：房地产行业仍面临一定的市场和政策不确定性。

评级体系

估值方法的局限性

• 本报告基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。
• 使用的估值方法及模型均有其局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

• 署名分析师具有证券投资咨询执业资格，独立、客观地出具报告。
• 分析师报酬基于研究质量和准确性等因素，与报告推荐意见无直接或间接联系。

特别声明

• 本报告仅供光大证券客户使用，不构成任何投资建议。
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