20211025-国信证券-房地产行业周报_涉房贷款政策表态转暖_房地产税改革试点开展_8页_761kb

房地产行业周报总结（2021年10月25日）

核心内容

本周房地产行业整体呈现稳中趋暖的态势，尽管新房与二手房销售持续降温，但融资环境有所改善，政策层面释放积极信号，行业估值有望修复。分析师认为，房地产板块具备“三重修复”潜力，四季度行情值得期待，建议投资者关注板块机会。

主要观点

1. 市场表现

• 2021年10月18日至22日，房地产指数（中信）上涨0.71%，跑赢沪深300指数0.15个百分点，位居所有行业第13位。
• 近一个月，房地产指数上涨2.95%，跑赢沪深300指数0.81个百分点。
• 近半年，房地产指数下跌8.57%，跑输沪深300指数5.84个百分点。

2. 销售情况

• 新房销售：截至上周，28城商品住宅销售面积合计20895万平方米，同比增长25%（2020年同期）和25%（2019年同期），但样本城市销售增幅整体下降。
  • 一线城市（北上广深）新房成交面积累计同比分别增长48%、28%、22%、27%。
  • 福州、武汉、大连新房成交面积同比分别增长90%、50%、40%。
• 二手房销售：截至上周，10城二手房成交套数合计57.0万套，同比下降3.3%（2020年同期）和4.9%（2019年同期）。
  • 北京、厦门、苏州二手房成交套数同比增速分别为31%、18%、17%。

3. 融资情况

• 上周房企内债发行30.8亿元，环比下降63%。
• 外债发行0亿元，环比下降100%。
• 房企累计发行国内债券5368亿元，同比减少5%；累计发行海外债券2581亿元，同比减少28%。
• 全年房地产信托发行规模达5388亿元，同比减少28%；平均年化收益率7.31%，同比下降0.43个百分点。

4. 行业政策要闻

• 政策转向：房地产合理资金需求正在得到满足，发展态势不会改变；保障刚需群体信贷需求，政策基调软化。
• 保障性租赁住房：不设收入线门槛，坚持小户型、低租金，主要面向新市民和青年人。
• 房地产税试点：全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点期限为五年，不包括农村宅基地及其上住宅。
• 土地市场动态：
  • 长沙第二批集中供地落幕，10宗地底价成交，收金88.5亿元。
  • 南京第三批集中供地挂牌，61宗地总起价482.86亿元，按“限房价、定品质、竞地价”方式出让。

投资建议

• 投资评级：国信证券对房地产行业维持“超配”评级，预计行业指数表现优于市场指数10%以上。
• 个股推荐：金地集团、保利发展、龙湖集团、华润置地被重点推荐。
• 三重修复逻辑：
  1. 土拍新政叠加景气下行，拿地利润率有望边际改善，远期利润表将修复。
  2. 2016年至2018年积累的信用风险接近尾声，行业信用边际修复。
  3. 销售下行压力增加，政策将稳中趋暖，受上半年政策压制的行业估值有望修复。

风险提示

• 部分焦点城市房价可能延续上涨趋势。
• 土地市场过热可能引发调控政策超预期。

关键信息汇总

研究员信息

• 任鹤
  电话：010-88005315
  E-mail：renhe@guosen.com.cn
  执业资格证书编号：S0980520040006

• 王粤雷
  电话：0755-81981019
  E-mail：wangyuelei@guosen.com.cn
  执业资格证书编号：S0980520030001

• 联系人：王静
  电话：021-60893314
  E-mail：wangjing20@guosen.com.cn

附注

• 本报告数据来源：Wind、用益信托网、各地政府官网、国信证券经济研究所。
• 报告内容基于合规渠道获取，分析逻辑基于分析师职业理解，结论力求客观公正，不受第三方影响。
• 投资建议仅供参考，不构成购买或出售证券的要约或邀请。