20211031-天风证券-房地产销售周报_房地产税改革试点工作启动_前三季度房贷增速持续放缓_14页_1mb

房地产行业周报总结（2021年10月31日）

核心内容概览

本报告聚焦2021年10月18日至10月24日房地产行业数据与政策动态，重点分析了房地产销售、贷款情况及政策变化对市场的影响。

主要观点

1. 房地产销售情况

• 一手房市场：

  • 本周36大城市合计成交2.86万套，环比下降0.12%，同比下降41.71%，累计同比上升7.56%。
  • 一线城市成交套数环比增长19.91%，但同比下降38.39%；
  • 二线城市成交套数环比下降16.96%，同比下降42.27%；
  • 三线城市成交套数环比增长16.69%，同比下降43.17%。
  • 北京、上海、深圳分别环比增长24.25%、61.88%、-63.37%，但累计同比增速分别为40.41%、27.85%、16.73%。

• 二手房市场：

  • 本周11个城市合计成交0.72万套，环比上升7.09%，同比下降51.29%，累计同比下降2.02%。
  • 一线城市环比增长6.83%，二线城市增长7.5%，三线城市增长5.26%；
  • 一线城市同比下降49.73%，二线城市下降49.25%，三线城市下降73.24%。
  • 北京、深圳二手房成交环比分别增长15.1%和-33.7%，累计同比分别为34.9%和-53.4%。

2. 库存与去化周期

• 全国14大城市住宅可售套数合计68.02万套，去化周期36.2周，环比下降12.08%。
• 一线城市去化周期15.5周，环比下降44.65%；
• 二线城市去化周期33.5周，环比下降0.34%；
• 三线城市去化周期136周，环比下降0.4%。

3. 房地产税改革试点启动

• 房地产税改革试点正式启动，试点期限为五年，覆盖居住用和非居住用房地产，不包括农村宅基地。
• 试点地区由国务院制定具体办法，地方政府制定实施细则，强调“积极稳妥”原则，以促进房地产市场平稳健康发展。

4. 房地产贷款增速放缓

• 2021年三季度末，房地产业中长期贷款余额同比增长0.2%，增速比上季末低3个百分点。
• 房地产贷款余额同比增长7.6%，低于各项贷款增速4.3个百分点，比上季末低1.9个百分点。
• 前三季度增加3.03万亿元，占各项贷款增量的18.1%，占比较上季末下降0.8个百分点。

关键信息

5. 楼市“因城施策”趋势明显

• 多个城市加强住房租赁资金监管，如杭州建立分类管控机制，天津要求开发商按幢建立预售资金监管账户。
• 政策侧重于规范市场秩序，控制炒房行为，同时维持刚需购房优惠，以实现市场平稳发展。

6. 行业风险与投资建议

• 行业风险事件频发，如多地土地流拍、销售下滑，政策变化可能带来不确定性。
• 投资建议：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；
  • 优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团；
  • 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业；
  • 低估价值：城投控股、南山控股等。

风险提示

• 政策变化不及预期；
• 房屋销售不及预期；
• 疫情二次反弹。

投资评级

行业新闻与政策动态

• 住建部：2021年1-9月，全国城镇老旧小区改造完成全年目标的94.8%。
• 天津：开发商应按幢或多个幢建立预售资金监管账户，自2021年10月1日起施行，有效期五年。
• 两部门通知：严格控制新建超高层建筑，实行决策终身责任制，城市人口低于300万的不得新建150米以上建筑，人口高于300万的不得新建250米以上建筑。
• 上海：开通二手房“手拉手”交易网上签合同服务，旨在优化营商环境。
• 中指研究院：二手房参考价政策有助于稳定市场预期，抑制投机行为，促进市场理性交易。
• 杭州：加强住房租赁资金监管分类管控，依据企业综合评审结果进行管理。

重点公司跟踪

1. 华侨城A

• 前三季度净利润34.19亿元，YoY +34.85%；
• 营业收入494.45亿元，YoY +47.97%；
• 基本每股收益0.4253元，YoY -34.04%。

2. 金地集团

• 前三季度营业收入538.84亿元，YoY +33.25%；
• 归母净利润33.09亿元，YoY -33.72%；
• 基本每股收益0.73元，YoY -34.23%。

3. 大悦城

• 拟发行8.2亿元中期票据，用于偿还存量债务融资工具。

4. 越秀集团

• 发行10亿元绿色中期票据，票面利率3.6%。

5. 招商蛇口

• 2021年前三季度签约销售金额2,409.61亿元，销售目标3,300亿元；
• 第三季度营业收入371.01亿元，YoY +43.81%；
• 归母净利润21亿元，YoY +64.31%；
• 前三季度营业收入817.57亿元，YoY +63.13%；
• 归母净利润63.51亿元，YoY +189.76%。

6. 招商积余

• 第三季度营业收入28.12亿元，YoY +33.26%；
• 归母净利润1.34亿元，YoY -11.42%；
• 前三季度营业收入75.91亿元，YoY +26.98%；
• 归母净利润3.82亿元，YoY +15.78%。

7. 云南城投

• 第三季度营业收入15.24亿元，YoY +74.54%；
• 归母净亏损2.56亿元；
• 前三季度营业收入32.18亿元，YoY -13.14%；
• 归母净利润1.39亿元。

8. 万科A

• 2021年1-9月营业收入2714.9亿元，YoY +12.4%；
• 归母净利润166.9亿元，YoY -16.0%；
• 第三季度营业收入1043.7亿元，YoY +9.7%；
• 归母净利润56.4亿元，YoY -23.3%。

9. 荣盛发展

• 2021年前三季度营业收入459.18亿元，YoY +5.17%；
• 第三季度营业收入116.95亿元，YoY -33.2%。

10. 华夏幸福

• 2021年第三季度营业收入73.55亿元，YoY -62.02%；
• 归母净利润-39.76亿元，YoY -426.56%；
• 前三季度营业收入284.22亿元，YoY -49.90%；
• 归母净利润-134.56亿元，YoY -284.84%。

11. 新城控股

• 2021年第三季度营业收入300.17亿元，YoY -7.22%；
• 归母净利润15.78亿元，YoY +3.01%；
• 前三季度营业收入1091.22亿元，YoY +55.69%；
• 归母净利润58.84亿元，YoY +24.24%。

表格汇总

表4：重点公司盈利预测表（2021年10月31日）

总结

本报告综合分析了房地产销售、贷款情况及政策动态，显示一手房成交持续下滑，二手房市场有所回暖但整体仍低迷，房地产税改革试点启动，对市场预期形成冲击。政策层面以“因城施策”为主，加强资金监管和规范市场行为，同时行业整体面临贷款增速放缓、销售下行等压力，但部分龙头公司表现稳健，投资建议偏向优质企业。