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中国市场概况 (2022年第三季度)

市场表现

• 大宗投资市场总额: 2022年前三季度（截至9月15日）成交总额达人民币3,131亿元，预计全年成交额在3,300亿至3,450亿元，同比略降。
• 热门资产类别:
  • 工业物流、生命科学、长租公寓等"利基资产"受投资者青睐。
  • 工业物业成交额占总成交额30%，为近年高点。
  • 生命科学类物业成交额占比达6%，显著高于2019年。
• 物业类别对比: 写字楼、零售、酒店等传统商办类物业成交量均同比下降。写字楼年同比降幅为2.6%。
• 城市表现: 一线城市成交额占比达总成交额60%。上海成交额同比上升21%，北京、广州、深圳分别下降48%、44%和40%。
• 投资者: 境内买家在多数物业类别中占据主导地位。

资产类别表现

• 写字楼:
  • 跌势难掩吸引力：成交额下降，但境内买家占比高，部分非一线城市成交提升。
  • 受益者：科技、金融等企业购买自用。
  • 痛点：零售板块持续低迷。
• 工业物流:
  • 成交活跃，占总成交额30%，供应链需求持续推动。
• 生命科学:
  • 增长明显，成为热点领域之一。
• 酒店及其他:
  • 酒店板块成交额下降明显（同比-43%）。
• 零售:
  • 跌势持续，同比下降34.6%。

融资与资本流动

• REITs发展: 数字化、透明化提高了社会资本参与产业园、工业物流等领域投资的门槛，改善行业融资结构。
• 房企融资: 销售额前百房企境内外融资总额同比降幅显著（境内-54%，境外-83%）。
• 担保措施: 监管推出增信担保措施，提振信心，首轮中债信用全额担保的中期票据发行落地。

投资趋势与政策影响

• "新经济"驱动: 行业结构性趋势是以新经济为导向的投资，工业物流、生命科学等需求旺盛。
• 政策影响:
  • 各类调控超600次，中央首次提出"保交楼、稳民生"。
  • 部分地方政府设立纾困基金，支持开发商周转。