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第一太平戴维斯中国零售图表册 2012 年总结

引言

零售市场充满变化，各地区、消费者与零售商需求各异。购物中心与商铺的价值差异主要体现在可见性、交通便利性和品牌组合上。本文总结中国零售市场共性与趋势，帮助理解各商铺项目的机会与挑战。

零售市场概况

宏观与人口

1. 消费需求

   • 中国储蓄率持续高位，2009年储蓄占GDP 53%，消费仅35%。
   • 低储蓄消费的传统限制了消费增长，但消费增速在1990-2009年增长4.8倍。

2. 收入差距

   • 基尼系数显示贫富差距较大，2000-2009年灰色收入估算显示高收入群体实际收入较高。
   • 中产阶级占比上升，2005-2010年年收入超10万元家庭比例从2.1%增至12.2%。

3. 人口分布与城市化

   • 城市化进程使消费水平提升，城镇家庭消费年均15,161元，农村约5,221元。
   • 城市化与区域发展缓解了人口红利衰退带来的压力。

零售市场驱动因素

1. 经济增长：推动收入增长与消费结构升级。
2. 中产阶级崛起：收入增加支撑消费能力上升。
3. 城市化：改善流通，扩大市场需求。
4. 服务业发展：2010年占比首次超过第一产业。
5. 旅游消费增长：2010年国内游客达21亿人次，人均消费从2000年427元升至598元。

消费者行为

1. 信心波动：调查结果差异大，万事达卡显示信心良好，国家统计局暗示信心下降。
2. 消费结构变化：
   • 食品消费占比下降，交通通信、汽车等支出显著上涨。
   • 奢侈品消费增长，2010年中国奢侈品消费游客人数亚太地区最多。

各类零售业态表现

1. 百货商场：运营商多为本土企业，一二线城市竞争激烈。
2. 超市模式：外资超市仍受重视，供应链能力较弱的品牌为降低成本抢占二三线市场。
3. 快时尚品牌：发展迅猛，消费者对价格敏感，尤其在二线城市。
4. 快餐市场：市场已饱和，各品牌门店数与人均覆盖度表现良莠不齐。
5. 奢侈品市场：一线城市需求已饱和，二线城市仍具潜力，但品牌需快速打造认知度。

零售地产发展

1. 租金趋势：2011年-2012年一线城市租金呈上升趋势，但比香港、新加坡低约40%-70%。
2. 投资回报：亚洲主要零售市场对投资者具吸引力，二线城市及新的核心商圈项目展现出买方市场潜力。
3. 挑战：房地产开发商需应对法律法规、合作伙伴选择及市场数据可信度等问题。

各城市零售市场亮点

• 北京：高净值人群消费力强，王府井、西单为核心商圈。
• 广州：以天河、上下九步行街为主要动力，GDP增长推动零售扩张。
• 上海：零售市场国际化，徐家汇、淮海中路零售消费活跃。
• 深圳：科技产业推动消费，罗湖区与福田区是主要增长引擎。
• 成都、重庆等二线城市同样显示出强劲零售市场潜力。
• 华东、华北地区市场竞争激烈，租金回报率稳定。

结论

中国零售市场展望积极，中产阶级崛起与城市化提供了强大动力。但贫富差距、储蓄率高企、市场区域化差异、销售模式转型（如线上零售竞争）等亦为零售商与开发商提出了挑战。未来发展方向应关注二线城市、环保产业、跨界零售整合及消费者品牌忠诚度建设。