房地产行业：疫情影响下成交土地市场下行，资金面边际改善广发证券-29页_1mb

房地产行业总结

核心内容概述

2020年1月，受疫情和春节双重影响，房地产行业整体表现承压。成交市场和土地市场均出现明显下滑，但政策层面加大了货币与财政支持力度，资金面有所改善。

主要观点

• 政策环境：央行和财政部加大政策力度，以缓解疫情对房地产行业的影响。央行通过降准和逆回购操作释放流动性，财政政策提前下达专项债券额度，为市场注入资金。
• 成交市场：春节前47城成交同比增长4.2%，但受春节和疫情影响，1月整体成交转负，环比和同比均大幅下降。
• 土地市场：土地供需大幅下滑，300城住宅用地推出和成交面积同比分别下降31%和44%，土地出让金同比减少20%。多地暂停土地出让，影响持续。
• 资金环境：按揭贷款利率继续下降，首套房贷利率环比下降1bp，二套房贷利率环比下降2bp，为房企提供一定的融资便利。
• 个股表现：龙头房企在疫情期间表现相对较强，建议关注A股和H股中的头部企业，如保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口、中南建设等。

关键信息

政策环境综述

• 货币政策：2020年1月1日央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金约8000亿元；2月3日央行开展1.2万亿元公开市场逆回购操作，确保流动性供应，中标利率下降10个bp。
• 财政政策：财政部提前下达2020年地方政府专项债券新增额度1.29万亿元，1月份26个地区下达7148亿元，占总规模的55.4%。

成交市场综述

• 全国成交：1月47城商品房成交面积1977万方（指数292），环比下降46.3%，同比下降19.8%。预计2月成交仍将继续下滑。
• 限购与非限购城市：限购城市成交环比下降50.2%，非限购城市成交环比下降33.3%。
• 二手房市场：14个重点城市二手房成交面积474万方，环比下降32.2%，同比下降12.8%。

土地市场综述

• 土地供需：300城土地供给和成交面积同比分别下降32%和45%。一线城市土地供给同比减少56%，二线城市减少42%，三四线城市减少20%。
• 土地出让金：300城土地出让金合计2713亿元，同比减少21%。一线城市土地出让金507亿元，同比减少10%。
• 暂停土地出让：2月4日起，北京、天津、上海、杭州、重庆等地暂停土地出让，涉及土地起始价格超过340亿元。

资金环境综述

• 按揭利率：首套房贷利率5.51%，环比下降1bp；二套房贷利率5.82%，环比下降2bp。一线城市中上海房贷利率降至4.82%，为17年8月以来最低水平。
• 融资情况：1月房企境外融资大幅增加，境外债发行1075.3亿元，环比上涨1066%，同比上涨20%。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业基本面超预期下行；
• 房地产税立法推进超预期。

重点公司推荐

公司估值与财务分析

• 合理价值：根据最新收盘价和财务预测，各公司合理价值均高于当前股价，显示出市场对龙头房企的看好。
• EPS：2019年和2020年EPS均呈上升趋势，表明公司盈利能力增强。
• PE与EV/EBITDA：PE和EV/EBITDA均在合理范围内，显示出良好的投资价值。
• ROE：ROE保持稳定，说明公司盈利能力较强。

总结

• 疫情对房地产行业造成短期冲击，但政策支持为行业提供了一定的流动性。
• 土地市场和成交市场均受春节和疫情影响，但龙头房企表现优于行业平均水平。
• 财务指标显示龙头房企具备较强的盈利能力和投资价值。
• 建议关注A股和H股中的头部房企，如万科A、招商蛇口、中南建设等，以获取更好的投资回报。