2026大中华区房地产市场展望_26页_5mb

2026大中华区房地产市场总结

核心内容

2026年大中华区房地产市场仍处于经济结构转型的调整之年，以扩大内需、提振消费为主要驱动力。各城市市场在写字楼、零售物业及工业物流领域呈现出不同的发展趋势与机遇。

主要观点

宏观趋势

• 提振消费：扩大内需和提振消费成为经济发展的重点，推动从“投资于物”向“投资于人”转变，提升居民安全感，进而增强消费意愿。
• 新质生产力：新能源汽车、生物制药等行业的亮眼表现推动技术转化与产业扩张，形成增量市场，催生新的企业及规模扩张。
• 房地产高质量发展：从“有房住”到“住得好”的转变，推动市场向保障性住房、租赁市场及城市更新方向发展，整体市场价格有望企稳。

热点话题和另类资产

• 资产管理：在激烈竞争中，资产管理成为提升资产价值的核心手段，涉及运营效率提升、ESG改造和租户组合优化。
• 绿色转型：绿色低碳可持续发展成为重要趋势，绿色建筑更具吸引力和价值。
• AI驱动的基础设施：数据中心因人工智能、云计算等需求快速发展，尤其在“东数西算”工程推动下，成为增长潜力大的资产类别。

城市市场分析

北京

• 写字楼市场：
  • 供应：2026至2028年预计新增187.9万平方米，主要集中在CBD、通州及望京商圈。
  • 需求：TMT行业扩张，金融、专业服务等仍是租赁主力。
  • 空置率：预计上升，租金承压。
• 零售物业市场：
  • 供应：2026年预计新增供应110万平方米，主要位于远郊区域。
  • 需求：政策支持下，老旧商业焕新升级，情绪价值类消费崛起。
• 工业物流市场：
  • 供应：平谷、顺义等区域供应集中，未来供应向外围倾斜。
  • 需求：电商及制造业推动需求优化，智慧物流技术应用增加。

上海

• 写字楼市场：
  • 供应：2026年预计新增279万平方米，主要集中在徐汇滨江、黄浦豫园及世纪公园板块。
  • 需求：TMT、金融、专业服务行业持续发力，租金波动在±1%范围内。
• 零售物业市场：
  • 供应：未来三年新增供应主要集中在新兴区域，拉高空置率。
  • 需求：政策推动消费升级，品牌首店及文化传播类项目持续引入。
• 工业物流市场：
  • 供应：未来供应减少，但品质提升。
  • 需求：电商及制造业推动需求优化，智慧物流技术应用增加。

深圳

• 写字楼市场：
  • 供应：2025年新增23.7万平方米，2026年在途供应超60万平方米，金融城（三期）成为重点。
  • 需求：TMT行业需求增加，租金下行，空置率上升。
• 零售物业市场：
  • 供应：2025年新增223,000平方米，2026年供应放缓。
  • 需求：部分项目闭店、更名，租金小幅下降，但国际品牌仍活跃。
• 工业物流市场：
  • 供应：东部新区、青白江等核心区域新增供应，稀缺性凸显。
  • 需求：企业搬迁、整合行为增加，智慧化物流需求提升。

广州

• 写字楼市场：
  • 供应：2025年新增供应237,300平方米，2026年在途供应超60万平方米。
  • 需求：租金下降，空置率上升，租户主导市场。
• 零售物业市场：
  • 供应：2025年新增223,000平方米，2026年供应增速放缓。
  • 需求：政府政策推动消费升级，租金小幅下降。
• 工业物流市场：
  • 供应：东部新区、青白江等区域新增供应，核心区域项目与航空、铁路物流功能绑定。
  • 需求：电商推动需求优化，智慧化物流趋势明显。

香港

• 写字楼市场：
  • 供应：2026年预计新增约140万平方尺，空置率上升。
  • 需求：IPO市场复苏带动办公需求，租金可能微幅上升。
• 零售物业市场：
  • 供应：远东Garden City主体商场将于2026年开幕，增加供应。
  • 需求：非本地品牌开设首店，核心地段租赁需求稳定。
• 工业物流市场：
  • 供应：2027及2028年无新项目竣工，供应主要来自葵涌和青衣。
  • 需求：受美国贸易政策影响，短期压力存在，租金预计下降。

台北

• 写字楼市场：
  • 供应：2026年预计新增约4万坪，空置率上升。
  • 需求：科技与AI产业带动需求，租户具备更高的空间调整弹性。
• 零售物业市场：
  • 供应：远东Garden City主体商场开幕，增加供应。
  • 需求：微型店面及短租期更受欢迎，街边商圈稳定发展。
• 工业物流市场：
  • 供应：预计至2026年底新增约185,000坪。
  • 需求：电商扩张带动物流需求，智慧化仓储需求增加。

关键信息

• 资产管理：成为提升资产价值的核心手段，推动运营效率、ESG改造和租户组合优化。
• 绿色转型：绿色建筑价值提升，可持续发展理念贯穿全生命周期。
• AI驱动的基础设施：数据中心因技术需求快速增长，成为重要资产类别。
• 公募REITs：范围扩大至写字楼和酒店，推动商业地产市场流动性提升。
• 自用型买家：在写字楼市场中发挥重要作用，推动市场稳定发展。
• 情绪消费：成为零售市场新趋势，小众品牌与国潮设计快速崛起。
• 智慧物流：技术应用提升效率，推动产业整合与供应链优化。
• 政策支持：如“十五五”规划、城市更新、消费升级等政策推动市场发展。
• 投资趋势：内资主导市场，险资、银行及自用买家成为主要参与者。

发展机遇

• 公募REITs：推动写字楼及酒店成交活力，促进行业精细化发展。
• 国有资产证券化：为地方政府提供融资途径。
• 新兴产业：新能源、新材料、航空航天及低空经济迎来政策与资本红利。
• 资产管理：在调整周期中成为提升资产价值的关键策略。

研究团队联系人

• 魏东（北区研究部主管）：sabrina.d.wei@cushwake.com
• Shaun Brodie（华东区研究部主管）：shaun.fv.brodie@cushwake.com
• 张晓端（华南及华中区研究部主管）：xiaoduan.zhang@cushwake.com
• 邓淑贤（香港研究部主管）：rosanna.tang@cushwake.com
• 李易璇（台湾研究部助理董事）：eason.ih.lee@cushwake.com
• 贾萱（华西区研究部主管）：ivy.jia@cushwake.com
• 陈妍斐（亚太区资本市场研究主管）：catherine.chen@cushwake.com