2016年-麦肯锡大中华区季刊_开启转型序幕：新常态下中国房地产业的商业模式重塑_10页_8mb

中国房地产业商业模式重塑：新常态下的转型序幕

核心内容

在新常态背景下，中国房地产行业正经历从高速增长到稳定增长的转型。过去十年，行业依赖制度和人口红利实现量价齐升，但随着城镇化进程放缓、政策调控加强，行业进入存量时代。房企需从“资源获取”转向“经营能力”，从“开发属性”转向“金融属性”与“资产管理属性”。

主要观点

1. 行业进入存量时代

• 需求结构变化：城镇化、家庭裂生、改善性住房、旧城改造等共同形成年均超过10亿平方米的存量市场。
• 交易量变化：2014年起，一线城市二手房成交量逐步超过新房成交量。
• 行业整合加速：前十大房企市场份额从2010年的12%提升至2015年的20%，行业进入大洗牌阶段。
• 增长来源转变：从土地资源变现转向“地产+”模式，如物流地产、养老地产、长租公寓、物业管理、智能家居、社区金融等。

2. 新常态下的竞争方式

• 增长方式转变：从规模资源拉动转为经营能力拉动，对产品力、经营效率、资金效率提出更高要求。
• 市场不确定性增加：房企需提升风险管理和流动性管理能力，以应对市场波动。
• 政策导向变化：政府将采取分类调控政策，逐步弱化房地产的“工具化”属性，推动行业平稳发展。

3. 行业未来趋势

• 经济枢纽地位增强：房地产行业将与上下游产业深度融合，成为推动GDP增长的重要力量。
• 资产管理成为新引擎：房企需具备端到端资产管理能力，包括投资、融资、运营和退出环节的专业化管理。
• 客户价值挖掘能力提升：通过整合客户信息，建立客户洞察分析体系，提升客户体验和业务运营效率。
• 生态系统竞争加剧：未来竞争将围绕生态系统展开，房企需通过并购、整合和外部战略合作快速获取核心能力。

关键信息

行业数据

• 2006-2015年住宅销售面积：约90亿平方米。
• 2015年住宅待售面积+新竣工面积：11亿平方米。
• 2015年M2供应量：近140万亿元人民币，M2/GDP倍数达2.06倍。
• 2014年房地产对GDP贡献：6%。
• 2014年房地产投资占固定资产投资：近20%。
• 2014年土地使用权出让金占财政收入：近30%。

未来预测

• 2020年城镇化率：预计达到或接近60%，市场见顶。
• 住宅价格涨幅：预计保持在每年5%-7%。
• 行业利润下滑：2010-2015年，上市地产企业平均经营利润率从22%降至13%。
• 行业整合趋势：预计未来将出现市场份额超过10%的“巨无霸”房企。

转型路径与重构方向

重构一：业务组合与商业模式

• 多元化业务布局：从单一开发业务转向“房地产+服务”模式，拓展新兴市场。
• 聚焦细分领域：围绕特定行业进入新领域，打造协同效应，避免战线过长。

重构二：人才体系与组织基因

• 建立适应型组织：打造更敏捷、高效的团队，推进扁平化管理。
• 激励机制创新：重新定义经营性业务的价值衡量体系，建立灵活的考核与激励机制。
• 构建新型人才体系：吸引行业领军人物，提升多元业务的人才竞争力。

重构三：企业核心能力

• 资产管理能力：包括专业投资、合理资产结构、创新融资、资产运营与风险管理。
• 客户价值挖掘能力：整合客户信息，建立客户洞察体系，提升客户体验。
• 并购与战略合作能力：通过外延式并购获取核心能力，构建开放合作平台。

总结

中国房地产行业已进入存量时代，行业增长方式和来源发生根本性转变。房企需通过业务转型、组织重构和能力升级，实现从“开发驱动”向“资产管理驱动”的模式转变。只有提前布局、超额投入，才能在行业下半场赢得价值回报。