戴德梁行2025年大中华区房地产市场展望报告英文版28页_3mb

2025年粤港澳大湾区房地产市场分析总结

粤港澳大湾区房地产市场受宏观经济、政策调整、国内需求及技术革新等多重因素影响。2025年，政府将重点通过刺激消费、优化政策等措施推动区域经济复苏，尤其强调提升资产价值和推动可持续发展。报告指出，基于自然的解决方案（NBS）正被房企纳入可持续发展计划，以增强城市韧性和资产竞争力。

宏观经济与政策驱动
2024年，中国内地政府通过降低存量房贷利率、利用专项债券盘活闲置土地及未完工住宅、推进城市更新等措施稳定市场。2024年地方债务危机防范政策有效改善了政府信用，激发市场信心。此外，外资对技术类资产（如数据中心）的兴趣因政策放宽而上升，预计2025年将推动相关领域投资增长。

办公市场
2025年，大湾区核心城市（如北京、上海、深圳）办公供应将增加，尤其北京计划在2025年前后新增约143,700平方米的优质办公空间，上海预期完成约40万平方米新供应，深圳预计至2026年累计新增289万平方米。需求方面，科技、金融、专业服务等行业仍为核心驱动力，但成本控制和ESG实践将成为提升竞争力的关键。北京、上海等城市出现租金下行压力，需通过灵活租约调整和资产优化应对市场变化。

零售市场
2025年零售市场将受消费复苏、生活方式升级及“国潮”产品影响。北京计划通过建设商业步行街增强消费环境，上海新增供应以创新消费场景吸引品牌入驻，深圳的K11 Ecoast和Huafa Snow World等项目将推动文化消费增长。广州零售需求受品牌谨慎扩张和传统业态转型影响，但体验式零售和跨境消费平台可能成为新增长点。香港核心商圈租金稳定或小幅上涨，但整体市场因经济不确定性保持保守。

工业物流市场
工业物流需求由制造业升级、电商增长及冷链物流推动。北京供应链相关项目供应将达187万平方米，但部分非核心区域面临竞争压力。上海制造企业扩张带动物流需求，广州因供过于求导致空置率上升，成都的青白江因铁路枢纽和政策支持预计新增70万平方米物流空间。深圳预计2025年新增189万平方米高品质物流设施，而台北因电商和冷链物流需求增长，物流供应将达189,000坪，传统制造业向物流转型趋势明显。

投资趋势
2024年大湾区商业房地产交易量同比下降13%，但2025年有望因货币政策宽松而反弹。核心资产（如办公、工业）仍是投资重点，REITs发行将为盘活存量资产提供新路径。上海和深圳的资本市场受政策引导，外资及本地机构对优质资产的争夺加剧。成都因经济放缓出现资产抛售潮，港澳市场则因流动性压力促使开发商以折扣价出售土地。技术型企业和制造业企业主导工业地产投资，AI等新兴领域推动高规格厂房需求。

区域市场概况

• 北京：2025年预计新增1.66 million平方米办公空间，零售市场通过郊区项目和商圈升级释放潜力，物流供应集中在坪山、龙华等区域。
• 上海：2025年新增约0.4 million平方米物流空间，核心商圈租金表现稳健，但非核心区域面临供过于求压力。
• 深圳：办公及零售市场呈现多中心格局，工业物流需求受科技产业带动。
• 广州：办公供应增加将重塑市场，但高租金抑制需求，物流市场需通过资产优化应对空置率上升。
• 成都：办公市场供应集中于金融城，零售空置率攀升，物流市场依赖政策红利。
• 武汉：办公供应主要集中在武昌区，零售市场受消费复苏支撑，物流空置率因供应过剩而上升。
• 香港：商业租赁需求以本地品牌为主，物流市场因新供应稀缺维持稳定空置率。
• 台北：零售市场通过新项目和活动复苏，工业物流因电商发展需求旺盛，传统制造业加速转型。

整体来看，2025年大湾区市场将呈现结构性分化，核心区域需求稳定，非核心市场需通过优化和创新应对挑战。可持续发展、技术整合及政策支持将成为各领域发展的核心动力。