2016年-麦肯锡大中华区季刊_以资产证券化再造重资产商业模式_5页_5mb

以资产证券化再造重资产商业模式总结

核心内容

资产证券化不仅是金融工具，更是对传统地产商业模式的重构。其本质是以资金回报为起点，通过将持有型资产转移出资产负债表，实现资产的“轻资产化”运营，从而提升企业财务灵活性和资产价值。本文通过分析新加坡腾飞集团（Ascendas Group）的资产管理模式，提出中国房地产企业应借鉴的转型路径。

主要观点

• 资产证券化的意义：资产证券化能够帮助房地产企业实现资产出表，降低资产负债率，同时通过金融产品实现资产价值的持续释放。
• 传统模式的困境：当前地产行业面临资产收益率下降、负债率上升、滞重资产累积等问题，快周转模式已难以为继，转型至资产管理模式成为趋势。
• 资产管理模式的特征：以客户为中心、招商为核心能力、匹配组织保障，三者共同构成成熟资产管理模式的基础。

关键信息

1. 资产证券化与传统地产思维的差异

• 资产证券化以资金回报为起点，打破传统地产围绕资源获取和销售的思维。
• 企业需将资产运营逻辑前置，以资产退出为目标反推资产获取与运营标准。

2. 本土市场的证券化困境

• 港交所上市的产业信托发行表现不佳，认购率低、价格跌破发行价。
• 原因包括：估值乐观、资产管理能力不足、商业模式未走通等。

3. 资产管理模式的三大特征

特征1：以客户为中心

• 客户包括企业租户和基金投资者，两者需求需同步满足。
• 腾飞通过客户需求确定资产获取与运营策略，确保资产证券化顺利进行。

特征2：招商为核心能力

• 招商团队贯穿选地、设计、开发、运营全流程。
• 通过招商前置，确保租户结构与租金水平符合基金回报要求。

特征3：组织保障匹配

• 设计与业务导向一致的考核体系，注重资金回报率与客户满意度。
• 项目操盘团队即招商团队，对项目结果负责，推动运营效率提升。

对中国房地产商的启示

1. 思维转变

• 从“圈地”思维转向“客户导向”思维，将客户需求融入选地、产品设计与运营体系中。

2. 能力建设

• 强化招商与运营管理能力，实现从被动寻找客户到主动招商的转变。
• 建立长期投入机制，持续优化资产运营质量。

3. 组织架构改革

• 改革传统考核体系，注重收益率指标如IRR和NOI。
• 构建以资产管理为核心的组织架构，确保管理模式与业务逻辑一致。

结语

资产证券化是中国房地产企业实现商业模式转型的重要路径。企业需从思维、能力与组织三方面进行系统性变革，才能真正走通资产管理模式，实现资产价值的持续释放与财务健康。转型过程中，需结合自身特点与市场环境，制定切实可行的改善方案，推动资产证券化落地。