20260112-海通国际-政府收储系列研究（5）_资金覆盖率逐步提升_专项债成关键驱动力_12页_5mb

报告摘要

资金覆盖率逐步提升，专项债成关键驱动力总结

核心内容

本报告主要分析了2025年第四季度（4Q25）土地收储及专项债发行情况，探讨了专项债在房地产行业中的作用及其对市场的影响。报告指出，尽管土地收储规划继续减少，但实际到位资金有所提速，专项债的发行成为推动收储的重要力量。

主要观点

市场前景：十五五规划推动房地产行业高质量发展，市场热度持续上升，低估值地产具备补涨能力。2025年板块明显低配，2026年有望迎来估值修复。
重点公司：建议关注开发类、商住类、物业类和文旅类公司，具体包括：
- 开发类：A股-保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科；H股-华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产
- 商住类：新城控股、龙湖集团
- 物业类：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务
- 文旅类：华侨城A
收储情况：
- 截至4Q25，全国拟收储土地宗数达5364宗，面积2.89亿平方米，金额约7060亿元。
- 4Q25新增拟收储金额798亿元，环比下降44.4%。
- 拟收储金额TOP3地区为浙江（907亿元）、广东（884亿元）、重庆（670亿元）。
- 新地块占比为77.6%，其中2021-2023年地块占比为60.8%。
- 平均折价率为0.8，折价段分布为：
  - 0.9-1：32.8%
  - 0.8-0.9：21.9%
  - 0.7-0.8：18.5%
  - 0.5-0.7：17.6%
  - 0.5以下：9.1%
专项债进展：
- 截至4Q25，全国已发行土地收储专项债超3000亿元，覆盖拟收储金额的43%。
- 4Q25新增发行1095亿元，发行节奏保持高位。
- 10月以来，重庆、河北、湖北等非“自审自发”试点地区专项债落地。
- 2025年地方政府新增专项债总额约4.58万亿元，其中涉及收购存量闲置土地的金额占6.6%。
展望：
- 2026年将继续关注专项债的落地进程。
- 存量土地收购已形成可复制的操作模式，但实际资金仍落后于拟收储规模。
- 收储对城市库存调整效果显著，收储结构将影响区域市场修复。
- 一二线城市拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的37%和32%。