20150515-申万宏源研究_香港_-政策宽松继续可期_龙头公司重现买入机会_15页_744kb

报告摘要

房地产行业分析总结（2015年5月15日）

核心内容

本报告分析了2015年4月中国房地产市场的运行情况，指出政策宽松的持续性对于行业复苏至关重要。尽管房地产投资和新开工面积仍处于较低水平，但销售数据已显现企稳迹象，显示市场正在逐步恢复。

主要观点

投资与新开工放缓：2015年4月全国房地产新开工面积同比下滑15%，这是自2013年4月以来的第24个月持续放缓，总在建面积同比增速降至6.2%，创历史新低。房地产投资增速也降至0.5%，接近2008年金融危机时期的水平。
销售数据企稳：4月全国新房销量同比增幅转正至6%，表明市场开始复苏。同时，全国住宅销售均价同比上涨11%，主要得益于一二线城市销售的强劲复苏。
资金状况改善：虽然房地产到位资金同比继续下滑，但跌幅有所收窄。4月房地产贷款同比增速由负转正，企业自筹资金跌幅收窄，与销售回暖一致，销售回款同比由负转正。
开发商合约销售：25家大中型上市开发商4月平均合约销售额环比增长18%，同比增长17%。但前4月累计销售额同比仍下跌约5%。开发商平均仅完成全年销售目标的23%，预计5、6月将加速推盘以提高上半年完成率。
政策预期：分析师认为，政策宽松仍是支撑全年经济增长的重要因素，预计二三季度住宅销量将实现同比增长，全国房价将保持稳定，核心城市将继续引领市场反弹。
投资建议：尽管中资地产股自5月初回调约12%，但整体估值仍低于A股同业，因此分析师维持“Overweight”评级。推荐龙头公司中海外（688HK，买入）和华润置地（1109HK，增持），同时对Sunac China Holdings（1918HK，买入）和Sino-ocean Land Holdings（3377HK，买入）持积极态度。

关键信息

数据趋势：
- 房地产投资同比增速：2015年4月为0.5%，2014年全年为10.5%。
- 新开工面积同比增速：2015年4月为-15%，2014年全年为-11%。
- 住宅销售均价：2015年4月为6963元/平米，同比上涨11%。
- 到位资金同比增速：2015年4月为-1%，2015年第一季度为-2.9%。
再融资情况：
- 华润置地宣布以7%折价配售100亿港币新股。
- 禹州地产和金地商置分别以12%和15%折价融资8亿和13亿港币。
- 核心开发商再融资压力较小，投资者不必过度担忧。
市场预期：
- 预计2015年第二季度全国新房销量同比将增长约10%。
- 一二线城市销售复苏更为显著，预计第二季度销售增长可达30%。
估值与投资逻辑：
- 香港上市中资地产股平均估值为NAV的28%折价，0.9倍15年PB，8.3倍15年PE。
- 投资逻辑未发生改变，分析师维持“Overweight”评级。