20221220-国泰期货-11月地产链条数据点评_跌幅继续扩大_政策效应未现_11页_1mb

2022年11月地产链条数据点评总结

核心内容概述

2022年11月，中国房地产市场整体延续深度衰退态势，各环节数据均出现显著下滑，政策效应尚未显现。疫情反复、烂尾楼问题以及居民购房意愿低迷等因素共同抑制了地产市场活力，导致投资、销售、资金来源等关键指标持续恶化。然而，随着房地产政策力度的加码和防疫政策的实质性放松，市场预期有所改善，预计明年上半年地产数据有望企稳弱反弹。

主要观点

• 地产投资持续下行：2022年1-11月，全国房地产开发投资同比-9.8%，11月当月同比-19.9%，跌幅创2020年2月以来新低。
• 前端指标深度衰退：新开工面积、土地购置面积同比分别-50.8%、-53.8%，拖累施工与竣工数据，11月施工面积同比-52.6%，竣工面积同比-20.2%。
• 销售表现疲软：11月商品房销售面积和销售金额同比分别-33.3%、-32.2%，累计同比分别为-23.3%、-26.6%，销售疲软进一步加剧房企资金压力。
• 居民端购房款拖累资金来源：房地产开发资金来源累计同比-25.7%，其中居民购房款同比-31.3%，成为最大拖累因素。
• 区域分化显著：东北地区跌幅最大，东部和中部相对稳健，而西部和东北的销售面积和金额同比跌幅均超过全国平均水平。
• 土地市场持续低迷：土地购置面积同比-53.8%，地方城投成为重要拿地力量，但10月财政部发文限制城投购地，可能对土拍市场带来进一步压力。
• 房价持续降温：70个大中城市商品住宅销售价格继续回落，房价上涨城市数量降至18个，楼市预期偏弱。
• 库存有所回升：11月末商品房待售面积同比增加10%，供需矛盾仍存。
• 利率传导有望带动修复：10年期国债利率领先房贷利率3个季度，房贷利率和折扣率领先地产销售1-2个季度，地产销售又领先地产投资1-2个季度，利率传导可能推动地产销售企稳，带动投资探底回升。

关键信息汇总

房地产投资数据

• 1-11月累计同比：-9.8%
• 11月当月同比：-19.9%
• 同比跌幅创2020年2月新低

房地产新开工与施工数据

• 1-11月新开工面积累计同比：-38.9%
• 11月新开工面积同比：-50.8%
• 1-11月施工面积累计同比：-6.5%
• 11月施工面积同比：-52.6%

房地产竣工数据

• 1-11月竣工面积累计同比：-19%
• 11月竣工面积同比：-20.2%

房地产销售数据

• 1-11月销售面积累计同比：-23.3%
• 1-11月销售金额累计同比：-26.6%
• 11月销售面积同比：-33.3%
• 11月销售金额同比：-32.2%

房地产资金来源

• 房地产开发资金来源累计同比：-25.7%
• 居民购房款同比拖累：-31.3%
• 居民中长期贷款同比少增：3718亿元

区域表现

• 东部地区：投资累计同比-6.9%，销售面积累计同比-22.8%，销售金额累计同比-25.6%
• 中部地区：投资累计同比-6.3%，销售面积累计同比-19%，销售金额累计同比-24%
• 西部地区：投资累计同比-17.1%，销售面积累计同比-27%，销售金额累计同比-30.5%
• 东北地区：投资累计同比-25.8%，销售面积累计同比-35.9%，销售金额累计同比-39.5%

土地市场

• 1-11月土地购置面积累计同比：-53.8%
• 地方城投购地受限：财政部126号文限制城投通过购地虚增土地出让收入，或对土拍市场带来拖累。

房价与库存

• 房价上涨城市数量：18个（较前月减少）
• 商品房待售面积：11月末同比增加10%，库存压力仍存。

政策与预期

• 政策效应未显现：11月房地产政策仍处于密集落地期，政策改善尚未反映在数据上。
• 防疫政策放松：政策调整可能为市场带来一定修复空间。
• 利率传导机制：10年期国债利率→房贷利率→地产销售→地产投资，预计利率传导有望推动地产销售企稳，带动投资探底回升。
• 未来展望：预计明年上半年地产数据有望企稳弱反弹，后期需关注销售、土拍等高频数据变化。

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