中指研究院：2021中国养老地产市场发展年报_17页_5mb

2021年中国养老地产市场发展年报总结

核心内容

2021年，中国养老地产市场在政策推动、市场供需变化以及行业创新等方面均取得了显著进展，标志着养老产业正式上升为国家战略高度，并进入高质量发展阶段。

主要观点

• 政策环境：国家层面将“积极应对人口老龄化”上升为国家战略，推动养老事业与产业协同发展。各地出台“十四五”养老服务规划，细化政策目标，完善养老服务体系，强化行业监管和标准建设。
• 市场变化：老龄化加速，65岁及以上老龄人口突破1.9亿，占总人口13.5%。供需矛盾凸显，养老机构和设施数量持续增长，但床位数增速放缓。企业加快布局，合作开发成为主流方式，同时通过招拍挂、收并购等方式获取资源。
• 趋势展望：智慧养老成为发展重点，行业标准不断完善，推动规范化发展。养老用地政策持续优化，支持养老服务设施建设。企业通过多层次产品线和跨界合作，丰富养老服务类型，提升行业竞争力。

关键信息

1. 政策环境

• 国家战略：2021年“十四五”规划明确提出实施积极应对人口老龄化国家战略，完善居家、社区、机构相协调，医养康养相结合的养老服务体系。
• 量化目标：支持300个左右培训疗养机构转型为普惠养老机构，1000个左右公办养老机构增加护理型床位。护理型床位占比目标为55%以上，部分省市如北京、上海、江苏、山东等设定更高目标，达60%甚至70%以上。
• 行业标准：民政部发布四项行业标准，包括服务标准体系建设、生活照料规范、健康档案管理、社会工作服务规范，推动行业规范化发展。
• 区域合作：多地推动养老服务等级评定标准互认，如北京市推进京津冀蒙协同发展区域养老机构等级评定标准互认，加快区域统一标准建设。

2. 市场变化

• 供需矛盾：65岁及以上老龄人口持续增长，老龄化社会加速形成，各地老龄化程度不一，辽宁、重庆等省市进入深度老龄化阶段。
• 机构增长：截至2020年底，全国各类养老服务机构和设施达32.9万个，床位数达821万张，较2019年增长46万张。
• 企业布局：地产、保险、金融机构、医疗机构等多元化主体加速布局养老地产，形成多层次产品线，满足不同老年群体需求。
• 合作开发：企业与政府、国企等合作，拓展资源，提升运营能力。例如，泰康保险与济南市政府签署战略合作协议，九如城与地方政府合作开发PPP项目。
• 招拍挂与收并购：企业通过招拍挂获取养老用地，如泰康之家在天津、济南等地摘牌项目；通过收并购完善产品线，如越秀康养收购朗高，银城国际收购南京养老公司股权。

3. 行业创新

• 跨界合作：康养企业与大健康、文旅等领域融合，打造特色产业集群。例如，绿地康养与卫健委合作，九如城与地方政府合作，推出“椿游”康养旅游产品。
• 智慧养老：政策推动智慧养老发展，各地提出智能养老发展目标，如浙江、福建、陕西、四川等。工信部等部门组织开展智慧健康养老应用试点示范遴选，促进智慧养老产业互联互通。
• 旅居养老：六省市签署旅居养老合作框架协议，打造“候鸟式”旅居养老模式，覆盖11省市区。企业推出“文旅+康养”模式，满足老年人在旅行中对生理、心理、精神层面的需求。

4. 趋势展望

• 政策持续完善：预计未来政策将进一步细化，智慧养老、适老化技术、银发经济等将成为重点发展方向，推动养老产业规范化和高质量发展。
• 土地政策优化：中央及地方政府加强养老服务用地支持，鼓励农村集体建设用地用于养老服务，提高建设与运营补贴，盘活存量资源。
• 企业布局加速：地产企业深耕公建民营项目，专业机构下沉三四线城市，险资企业完善多层次养老保险产品，形成闭环服务模式。
• 产品线丰富：企业通过并购和升级，不断丰富养老产品和服务类型，如越秀康养推出“朗高”系列，绿地集团推出“绿地优康”医疗健康综合体，满足不同老年人的多样化需求。

总结

2021年，中国养老地产市场在政策、市场和行业创新三方面同步发力，展现出良好的发展前景。随着老龄化加速和政策支持，行业供需矛盾将逐步缓解，智慧养老和旅居养老等新模式不断涌现，企业通过多元化布局和产品创新，推动养老服务向高质量、多层次方向发展。未来，养老地产市场有望持续扩大，成为经济增长的重要引擎。