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新城控股2025年报点评总结

核心内容概述

新城控股于2026年3月28日发布2025年报，整体表现出毛利率改善与商业运营高质增长的态势，尽管营业收入和净利润出现下滑，但公司通过优化业务结构、控制成本及拓展融资渠道等措施，实现了经营质量的提升。

主要观点

1. 营收与利润表现

• 营业收入：2025年实现530.12亿元，同比下降40.44%。
• 归母净利润：2025年为6.80亿元，同比下降9.61%。
• 每股收益：0.3元，同比下降9.09%。
• 不派发红利：2025年公司未进行分红。

2. 毛利率改善

• 整体毛利率：2025年为27.42%，较2024年提升7.61个百分点。
• 毛利率提升原因：
  • 房地产开发业务：结算毛利率为13.03%，较2024年提升1.31个百分点。
  • 物业出租及管理业务：毛利率达69.77%，高于房地产开发业务，且该业务收入占比提升至24.59%，较2024年提高11.07个百分点。
  • 资产与信用减值损失减少：2025年分别计提11.51亿元和5.00亿元，较2024年分别减少8.67亿元和1.8亿元。
  • 费用管控：销售费用率下降0.98个百分点至3.48%，管理费用率上升1.83个百分点至4.93%。

3. 商业运营高质增长

• 商业运营收入：2025年实现140.90亿元，同比增长10.00%。
• 吾悦广场布局：
  • 新增5座吾悦广场，截至2025年末在141个城市布局207座吾悦广场。
  • 已开业在营178座，开业面积1649.07万方，同比增长3%。
• 商场运营指标：
  • 出租率：97.86%，保持高位。
  • 坪效：不含车辆销售的日平均坪效为16.12万元/平米。
  • 客流量：全年达到20.01亿人次，同比增长13.31%。
  • 会员人数：截至2025年末为5497万人，同比增长25.82%。

4. 房地产开发业务

• 销售表现：2025年销售面积253.58万方，同比下降52.94%；销售金额192.70亿元，同比下降52.03%。
• 销售均价：7599.20元/平米，同比增长1.93%。
• 资金回笼：2025年实现212.76亿元，回笼率为110.41%。
• 区域分布：江苏和山东为销售主力区域，合计销售面积占比达33.11%。
• 竣工与在建：竣工面积561.10万方，在建规模1473.47万方。

5. 融资情况

• 有息负债规模：2025年末为509.74亿元，较2024年末减少26.76亿元。
• 融资成本：整体平均融资成本为5.44%，同比下降0.48个百分点。
• 银行授信：获得总额629亿元授信，已使用241亿元，剩余额度充足。
• REITs项目：2026年3月商业不动产REITs项目已受理，有助于盘活资产、拓宽融资渠道。

6. 股东回报政策

• 利润分配方案：2026-2028年提出最低现金分红比例，分别为80%、40%、20%。
• 三年累计分红：不低于最近三年可分配利润的30%。

7. 投资建议

• 盈利预测：预计2026-2028年归母净利润分别为7.47亿元、8.13亿元、8.75亿元。
• EPS预测：对应每股收益分别为0.33元、0.36元、0.39元。
• PE预测：对应市盈率分别为42.65X、39.18X、36.39X。
• 评级：维持“推荐”评级。

关键信息总结

风险提示

• 宏观经济不及预期
• 房地产销售不及预期
• 商业运营不及预期
• 商业新开商场不及预期
• 房价大幅下跌
• 资金回流不及预期
• 债务偿还不及预期

附录：财务预测摘要

资产负债表预测（百万元）

利润表预测（百万元）

现金流量表预测（百万元）

主要财务比率预测

结论

新城控股在2025年虽然面临房地产销售下滑的压力，但通过优化业务结构、提升高毛利物业运营效率、降低融资成本及压降负债，实现了整体毛利率的显著改善。同时，商业运营表现稳健，推动公司高质量增长。未来三年，公司预计保持盈利增长趋势，现金流状况有望改善，融资渠道多元化，有利于公司持续发展。