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新城控股 (601155.SH) 商管业务保持增长，行业下行减值增加

核心内容概览

新城控股（601155.SH）在2022年面临行业整体下行压力，导致结算业绩不及预期，但其商管业务表现稳健，租金收入持续增长。公司作为优质民营企业，在融资端获得支持，未来业绩有望回升。分析师维持“买入”评级，认为其商管业务扩张和轻重资产结合策略具有发展潜力。

主要观点

• 业绩表现：2022年新城控股归母净利润预计为29.9亿元至37.8亿元，同比大幅下降70%-95%，主要受行业销售下行、结转项目变化及减值计提影响。
• 商管业务增长：尽管整体业绩承压，但吾悦广场租金收入保持增长，商业运营总收入达100.1亿元，同比增长15.8%。
• 区域表现：长三角地区租金收入贡献占比达56.8%，尽管整体出租率降至95.15%，但江苏和浙江等深耕区域出租率仍维持在97%以上。
• 融资支持：公司获得多家银行意向授信额度支持，并于2022年11月获150亿元储架式发行受理，融资渠道重新打开。
• 盈利预测调整：公司下调盈利预测，预计2022-2024年归母净利润分别为29.9亿元、56.7亿元、68.9亿元，EPS分别为1.32元、2.51元、3.05元。
• 估值指标：当前股价20.75元，对应PE估值为16.9倍，预计2023年PE为8.9倍，2024年PE为7.3倍，显示估值逐步下降。
• 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期等。

关键信息

一、财务表现

二、销售与运营数据

• 销售业绩：2022年累计销售金额约1160.5亿元，同比下降50.4%；销售面积约1191.5万方，同比下降49.4%。
• 商业运营收入：2022年商业运营总收入为100.1亿元，同比增长15.8%。
• 吾悦广场情况：截至2022年底，公司开业吾悦广场126座，可供出租面积796.5万平方米，整体出租率95.15%。

三、行业与市场环境

• 行业影响：受疫情散发、房地产市场下行及结转项目结构变化影响，公司结算业绩下降。
• 减值计提：行业下行导致公司计提减值增加，影响净利润表现。
• 投资评级：维持“买入”评级，预计未来三年业绩有望回升。

财务摘要

1. 营收与利润

• 营收趋势：2020年同比增长69.5%，2021年增长15.6%，2022年下降31.6%，2023年预计下降12.0%，2024年预计下降3.1%。
• 净利润趋势：2020年同比增长20.6%，2021年下降17.4%，2022年下降76.3%，2023年预计增长89.5%，2024年预计增长21.5%。

2. 获利能力

• 毛利率：从23.5%降至15.2%，随后略有回升至17.0%。
• 净利率：从10.5%降至2.6%，随后回升至7.0%。
• ROE：从20.0%降至3.2%，预计2023年为5.9%，2024年为6.8%。

3. 偿债能力

• 资产负债率：从84.7%降至81.8%，但2022年回升至83.3%。
• 净负债比率：从37.4%升至113.0%，随后下降至83.6%。
• 流动比率：从1.1降至1.0，速动比率从0.3升至0.4。

4. 现金流

• 经营活动现金流：2022年为-64,005百万元，2023年预计为122,151百万元。
• 投资活动现金流：2022年为-5,219百万元，2023年预计为-6,124百万元。
• 筹资活动现金流：2022年为-30,556百万元，2023年预计为-3,052百万元。

估值与财务比率

总结

新城控股在2022年受行业下行和疫情影响，结算业绩大幅下滑，但其商管业务保持增长，租金收入表现稳健。公司作为示范民企，融资渠道畅通，获得多家银行和发债支持，未来业绩有望回升。分析师维持“买入”评级，认为其在商业运营方面的扩张和轻重资产结合策略具备长期增长潜力。尽管面临政策调控、三四线城市项目去化等风险，但公司经营情况相对稳定，特别是在长三角地区。财务指标显示公司盈利能力有所下降，但估值逐步走低，表明市场对其未来增长预期较高。