房地产行业地产联合宏观：迎接都市圈发展大时代-20190412-长江证券-20页_1mb

长江地产联合宏观：迎接都市圈发展大时代

核心内容概述

本报告分析了我国新型城镇化发展的趋势及其对房地产市场的影响，重点指出户籍制度进一步放宽将推动户籍人口城镇化率加速提升，并强调都市圈建设对房地产市场需求的支撑作用。报告还提出投资建议，指出布局都市圈的龙头房企将直接受益于政策支持和区域发展。

主要观点

1. 户籍限制进一步放松，城镇化进程提速

• 新型城镇化自2012年提出，2014年政策框架逐步完善，以农业转移人口市民化为核心。
• 截至2018年，户籍人口城镇化率达43.4%，与常住人口城镇化率差距缩小。
• 2019年发改委提出全面取消II型大城市落户限制，放宽I型大城市落户条件，超大特大城市调整积分落户政策。

2. 城镇化推动内需释放与产业升级

• 传统城镇化侧重“物”，新型城镇化以“人”为核心，释放内需潜力。
• 城市化率与工业化率之比远高于主要发达经济体，说明我国城镇化仍有较大提升空间。
• 人口聚集与产业转移推动城市第三产业比重上升，促进产业结构优化。

3. 都市圈成为未来发展的核心区域

• 城市群发展和都市圈建设被政策重点支持，尤其是京津冀、长三角、珠三角和成渝城市群。
• 中心城市与周边卫星城协同发展，提升区域经济效率与人民生活水平。

4. 城市发展四维度分析

• 人口结构与增速：广州、深圳、成都、重庆、长沙等城市人口流入较快，需求支撑明显。
• 经济发展与产业结构：第三产业比重高、人均GDP高的城市更具发展潜力。
• 供需关系：去化周期短的城市，如南昌、贵阳、武汉等，供给偏紧，房价支撑较强。
• 居住环境：空气质量成为居民关注重点，沿海城市及部分中西部城市表现较好。

关键信息

户籍政策调整

• II型大城市全面取消落户限制。
• I型大城市全面放宽落户条件，取消重点群体限制。
• 超大特大城市优化积分落户政策，增加落户规模。

城市发展与房地产需求

• 城市人口与产业聚集推动房地产市场需求。
• 都市圈城市因政策支持和区域发展，成为房地产发展的重点区域。
• 城市去化周期是衡量市场供需的重要指标，周期越短，房价支撑越强。

投资建议

• 建议关注布局都市圈的龙头房企。
• 蓝光发展：深耕成都，全国布局加速，2018年成都区域销售占比达33.61%。
• 金科股份：重庆区域龙头，2018年销售金额位列大重庆第一，拓展至核心25城。
• 华夏幸福：京津冀区域龙头，产城一体模式独特，2017年住宅销售额突破千亿。

风险提示

1. 行业调控政策及执行存在不确定性，可能影响房企销售业绩。
2. 宏观经济与流动性波动可能对房企经营造成影响。

总结

随着户籍政策的进一步放宽，我国城镇化进程加速，户籍人口城镇化率有望继续提升。大城市及都市圈城市因政策支持和经济吸引力，将成为房地产市场发展的重点区域。从人口、产业、供需、居住环境四个维度分析，部分核心城市和卫星城具备较强的发展潜力和市场需求支撑。建议投资者关注布局都市圈的龙头企业，如蓝光发展、金科股份和华夏幸福，它们在区域经济带动和市场拓展方面表现突出，未来或将继续受益于政策红利与区域发展。