20240602-开源证券-房地产行业周报_利好政策持续加码_上海_广州_深圳相继落地新政_17页_1mb

房地产行业2024年6月投资评级报告

核心观点

利好政策持续加码，上海、广州、深圳相继落地限购、限贷等宽松政策，叠加效应逐渐凸显，有望提振市场信心，地产板块维持“看好”评级。

政策端

• 中央及地方政策松动：
  • 住房信贷：一线城市除北京城六区外，首套房贷利率普遍进入“3字头”，二线城市房贷利率接近政策下限。
  • 限购调整：
    • 上海：非户籍购房资格放宽、单身购房范围扩大至外环内二手住房、离异家庭购房政策优化、人才政策放松。
    • 广州：“以旧换新”新政覆盖70个项目；取消限购区域购房限制，增加社保豁免条件。
    • 深圳：下调首套首付比例至20%，二套至30%；首套利率下限调至LPR-45BP。
  • 土地新政：
    • 珠海、_RCCW88、666pao|RCCW88、北京赛车、666男模|、芜湖等地取消限购，调整最低首付比例。
    • 北京、上海、广州、武汉等地获国开行城中村改造专项借款1000亿，建设超百万套安置房。

市场端

• 新房成交环比增长，但累计仍处低位：
  • 64大中城市第22周新房成交面积环比增23%，同比降32%；累计去化仍达42%。
  • 成交城市结构：低能级三四线城市对政策敏感度更高。
• 二手房成交小幅改善：
  • 17城二手房成交面积环比降，同比增速从0%升至8%，一线城市表现更优。

投资端

• 土地市场成交下滑，溢价罕见：
  • 全国100大中城市第22周土地成交缩水35%，溢价率为0.4%，底价成交成常态。
  • 重点城市：上海第二批次土拍收尾，多宗地块低溢价成交；珠海、太仓均有新宅地落地。
• 城市分化明显：
  • 一线与强二线城市优于三四线，核心都市圈土地市场活跃但溢价受限。

融资端

• 信用债发行改善：
  • 第22周信用债规模环比增413%，累计同比降幅收窄至2%。
  • 加权利率下探至2.53%，融资成本压力缓解。

风险提示

• 市场信心恢复不及预期、房企资金链压力未缓解；
• 调控政策超预期调整或引发行业波动。

投资建议

维持房地产行业“看好”评级，重点布局政策发力、去化能力强、现金流稳定的标的。中特估及城中村改造受益企业具潜在机会。