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保利发展 (600048.SH) 2025年度总结

核心内容

保利发展于2026年4月17日发布了2025年年度报告。报告指出，公司全年业绩受到毛利率下降、资产减值增加以及投资净收益减少等因素的拖累，整体盈利能力承压。尽管如此，公司在销售规模、核心城市市占率、存量项目盘活等方面仍保持稳健发展。

财务表现

收入与利润

• 营业收入：2025年公司实现营业收入3081.4亿元，同比减少1.1%。
• 归母净利润：归母净利润为10.3亿元，同比下降79.3%；扣非归母净利润为6.6亿元，同比下降84.5%。
• 利润降幅原因：
  • 毛利率下降至12.7%，同比下降1.3个百分点；
  • 投资净收益减少18.2亿元至-0.3亿元；
  • 资产减值损失增加14.3亿元至64.8亿元，其中存货跌价损失54.4亿元，长期股权投资减值损失10.2亿元；
  • 少数股东损益40亿元，占净利润比重79.4%，同比提升30.8个百分点。

销售情况

• 签约金额：2025年签约金额为2530亿元，同比减少21.7%；
• 签约面积：签约面积为1235万平方米，同比减少31.3%；
• 均价：均价为2万元/平方米，同比提升13.9%；
• 销售回笼：全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续三年超100%；
• 核心城市表现：
  • 核心城市销售贡献达92%，连续三年保持在90%左右；
  • 核心城市市占率7.9%，同比提升0.8个百分点；
  • 10个城市市占率超10%，其中广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城销售破百亿。

投资与拓展

• 拓展规模：2025年拓展总计容建面457万平方米，同比增长39%；总地价791亿元，同比增长16%；
• 投销比：投销比为31.3%，同比提升10.1个百分点；
• 拓展区域：拓展聚焦一二线城市，总地价占比超90%；北京、上海、广州三地占比约48%；
• 存量项目：截至2025年末，待售项目计容面积5654万平方米，其中存量项目4729万平方米，同比减少约10%；
• 存量盘活：全年通过多种方式盘活资源181亿元，推动存量物业转经营超135万平方米。

融资与现金流

• 总资产：2025年末总资产11883亿元，同比减少11%；
• 货币资金：货币资金1229亿元，同比减少8.4%；
• 负债情况：
  • 总负债8587亿元，同比减少13.5%；
  • 有息负债3412亿元，同比减少2.2%；
  • 资产负债率72.3%，扣除预收款后为65%，净负债率67.1%；
• 融资方式：
  • 成功发行国内首单现金类定向可转债，规模85亿元，综合成本2.32%；
  • 完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行；
  • 新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%；
• 现金流：
  • 经营活动现金流净额15189亿元；
  • 投资活动现金流净额-1997亿元；
  • 筹资活动现金流净额-25983亿元；
  • 现金净增加额-12800亿元。

投资建议与展望

• 盈利预测：预计2026/2027/2028年营业收入分别为2732/2470/2254亿元，归母净利润分别为16/23/28亿元，对应摊薄EPS为0.13/0.19/0.24元/股；
• 估值：当前股价对应2026年动态PE为42.7倍；
• 评级：维持“买入”评级；
• 风险提示：
  • 政策放松不及预期；
  • 毛利率下行超预期；
  • 结算进度不及预期。

财务比率

股票信息

总结

保利发展在2025年面临毛利率下降、资产减值增加等挑战，导致利润大幅下滑。然而，公司通过聚焦核心城市、加大投资力度、推进存量资源盘活等方式，保持了销售规模的行业领先地位。同时，公司通过多渠道融资方式，有效降低融资成本，增强流动性储备。尽管当前盈利承压，但分析师认为随着拿地毛利率修复，公司未来盈利能力有望逐步改善，维持“买入”评级。