> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 保利发展 (600048.SH) 2025年度总结 ## 核心内容 保利发展于2026年4月17日发布了2025年年度报告。报告指出，公司全年业绩受到毛利率下降、资产减值增加以及投资净收益减少等因素的拖累，整体盈利能力承压。尽管如此，公司在销售规模、核心城市市占率、存量项目盘活等方面仍保持稳健发展。 ## 财务表现 ### 收入与利润 - **营业收入**：2025年公司实现营业收入3081.4亿元，同比减少1.1%。 - **归母净利润**：归母净利润为10.3亿元，同比下降79.3%；扣非归母净利润为6.6亿元，同比下降84.5%。 - **利润降幅原因**： - 毛利率下降至12.7%，同比下降1.3个百分点； - 投资净收益减少18.2亿元至-0.3亿元； - 资产减值损失增加14.3亿元至64.8亿元，其中存货跌价损失54.4亿元，长期股权投资减值损失10.2亿元； - 少数股东损益40亿元，占净利润比重79.4%，同比提升30.8个百分点。 ### 销售情况 - **签约金额**：2025年签约金额为2530亿元，同比减少21.7%； - **签约面积**：签约面积为1235万平方米，同比减少31.3%； - **均价**：均价为2万元/平方米，同比提升13.9%； - **销售回笼**：全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续三年超100%； - **核心城市表现**： - 核心城市销售贡献达92%，连续三年保持在90%左右； - 核心城市市占率7.9%，同比提升0.8个百分点； - 10个城市市占率超10%，其中广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城销售破百亿。 ## 投资与拓展 - **拓展规模**：2025年拓展总计容建面457万平方米，同比增长39%；总地价791亿元，同比增长16%； - **投销比**：投销比为31.3%，同比提升10.1个百分点； - **拓展区域**：拓展聚焦一二线城市，总地价占比超90%；北京、上海、广州三地占比约48%； - **存量项目**：截至2025年末，待售项目计容面积5654万平方米，其中存量项目4729万平方米，同比减少约10%； - **存量盘活**：全年通过多种方式盘活资源181亿元，推动存量物业转经营超135万平方米。 ## 融资与现金流 - **总资产**：2025年末总资产11883亿元，同比减少11%； - **货币资金**：货币资金1229亿元，同比减少8.4%； - **负债情况**： - 总负债8587亿元，同比减少13.5%； - 有息负债3412亿元，同比减少2.2%； - 资产负债率72.3%，扣除预收款后为65%，净负债率67.1%； - **融资方式**： - 成功发行国内首单现金类定向可转债，规模85亿元，综合成本2.32%； - 完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行； - 新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%； - **现金流**： - 经营活动现金流净额15189亿元； - 投资活动现金流净额-1997亿元； - 筹资活动现金流净额-25983亿元； - 现金净增加额-12800亿元。 ## 投资建议与展望 - **盈利预测**：预计2026/2027/2028年营业收入分别为2732/2470/2254亿元，归母净利润分别为16/23/28亿元，对应摊薄EPS为0.13/0.19/0.24元/股； - **估值**：当前股价对应2026年动态PE为42.7倍； - **评级**：维持“买入”评级； - **风险提示**： - 政策放松不及预期； - 毛利率下行超预期； - 结算进度不及预期。 ## 财务比率 | 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------|------| | 毛利率(%) | 13.9 | 12.7 | 12.9 | 13.1 | 13.4 | | 净利率(%) | 1.6 | 0.3 | 0.6 | 0.9 | 1.3 | | ROE(%) | 2.5 | 0.5 | 0.8 | 1.2 | 1.5 | | 资产负债率(%) | 74.3 | 72.3 | 71.6 | 70.0 | 68.6 | | 净负债比率(%) | 63.8 | 67.1 | 64.1 | 61.9 | 60.1 | | P/E(倍) | 13.7 | 66.4 | 42.7 | 29.8 | 24.2 | | P/B(倍) | 0.3 | 0.4 | 0.4 | 0.4 | 0.4 | | EV/EBITDA(倍) | 16.1 | 16.9 | 17.2 | 18.5 | 18.1 | ## 股票信息 | 指标 | 值 | |------|----| | 行业 | 房地产开发 | | 前次评级 | 买入 | | 04月24日收盘价（元） | 5.74 | | 总市值（百万元） | 68,710.35 | | 总股本（百万股） | 11,970.44 | | 其中自由流通股（%） | 100.00 | | 30日日均成交量（百万股） | 109.10 | ## 总结 保利发展在2025年面临毛利率下降、资产减值增加等挑战，导致利润大幅下滑。然而，公司通过聚焦核心城市、加大投资力度、推进存量资源盘活等方式，保持了销售规模的行业领先地位。同时，公司通过多渠道融资方式，有效降低融资成本，增强流动性储备。尽管当前盈利承压，但分析师认为随着拿地毛利率修复，公司未来盈利能力有望逐步改善，维持“买入”评级。