20230406-国盛证券-保利发展-600048.SH-22年业绩下滑_销售拿地持续向好_8页_350kb

保利发展 (600048.SH) 总结

核心内容概述

保利发展在2022年面临业绩下滑，但其销售和拿地表现依然优于同行，显示出较强的市场竞争力和经营韧性。公司通过聚焦核心城市，优化土储结构，维持了稳健的财务状况和良好的现金流管理。尽管2023年投资建议维持“买入”评级，但未来仍面临一定的政策与市场风险。

主要观点

1. 业绩表现

• 2022年业绩下滑：公司实现营业总收入2811.1亿元，同比下降1.4%；归母净利润183.5亿元，同比下降33.0%。
• 利润下滑原因：毛利率下降4.8个百分点至22%，税后毛利率下降4个百分点至17.3%；投资收益减少32.4%；资产减值损失增加1122.5%。
• 2023年预测：营业收入预计为3209亿元，归母净利润预计为192亿元，对应摊薄EPS为1.6元/股；2024年和2025年预计分别增长至3310亿元和3323亿元，归母净利润增长至210亿元和225亿元，对应摊薄EPS分别为1.8元/股和1.9元/股。

2. 销售表现

• 签约额与面积：2022年签约额4573亿元，同比减少14.5%；签约面积2748万方，同比减少17.6%。
• 市场排名：公司市场排名升至行业第二，市占率达3.4%，连续7年提升。
• 城市深耕：38个核心城市贡献销售达86%，珠三角和长三角贡献56%；公司在26个城市销售排名第一，51个城市排名前三，分别较去年增加8和9个。
• 销售回笼：销售回笼金额达4271亿元，回笼率93.4%，连续4年保持在93%以上，现金流保持健康。

3. 拿地与投资

• 拿地规模：2022年新增91个项目，总地价1613亿元，同比减少13.1%；容积率面积1054万方，同比减少61.3%。
• 投资聚焦：核心38城拓展金额占比达98%，一二三线城市投资金额占比分别为33.7%、49.2%、17.1%。
• 拿地质量：楼面均价1.5万元/平，同比提升124.3%，显示公司拿地质量提升。

4. 财务与融资状况

• 三道红线：公司保持绿档，扣除预收账款后资产负债率68.4%，净负债率63.6%，现金短债比1.57倍。
• 融资成本：有息负债综合成本3.92%，同比下降0.54个百分点，融资优势显著。
• 资本运作：公司发布2023年度非公开发行A股股票预案，拟募资不超过125亿元，有助于优化资本结构和增强资金实力。

关键信息

财务指标概览

财务比率

投资建议与风险提示

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 理由：公司作为央企龙头，经营稳健，融资优势显著，核心城市拿地策略有效，土储质量持续优化，未来有望改善利润率。

风险提示

• 政策风险：政策放松不及预期可能影响销售与投资。
• 毛利率风险：毛利率改善不及预期可能影响盈利能力。
• 结算风险：结算进度不及预期可能影响净利润。

估值分析

• 当前股价：2023年4月4日收盘价为14.65元。
• 动态PE：当前股价对应2023年动态PE为9.1倍，处于较低水平，反映市场对公司未来增长的预期。

股票信息

结论

保利发展在2022年虽然业绩下滑，但其销售与拿地表现优于同行，核心城市深耕策略成效显著，现金流健康，融资成本下降，资本结构优化。公司具备较强的市场竞争力和抗风险能力，未来有望在行业出清过程中巩固优势，提升市占率和利润率。