20150916-广发证券-房地产行业_利好政策频出台_环境宽松再加码_21页_1mb

房地产行业政策与市场分析总结

核心内容概述

2015年8月，房地产行业政策继续宽松，围绕“松调控、宽信贷”主线展开。中央与地方在政策上协同推进，旨在缓解市场压力，促进去库存，同时推动长效机制建设。

主要观点

• 行业政策宽松：中央层面放宽了境外购房限制，允许境外机构和个人购买自用、自住商品房，标志着限外政策松绑。同时，地方层面继续因城施策，出台财政补贴、契税减免、限购限价松绑等政策，以促进房地产市场健康发展。
• 信贷环境进一步宽松：央行实施“双降”，包括降息和降准，降低了购房成本。同时，公积金贷款政策调整，二套房公积金贷款最低首付款比例降至20%，并实行“认贷不认房”政策，有助于改善性需求入市。
• 长效机制建设提速：房地产税进入全国人大常委会立法规划，不动产登记工作取得进展，保障房建设稳步推进，为房地产市场长期健康发展奠定基础。
• 政策效果显现但边际改善减弱：尽管政策利好频出，但8月全国44个城市商品房成交指数环比小幅回落，同比增幅收窄，表明市场对政策的反应趋于平缓。

关键信息

行业政策

• 中央限外政策松绑：8月27日，六部委联合发布新政，允许境外机构和个人购买自住商品房，取消外商投资房地产企业注册资本金要求。
• 地方政策多样化：各地因地制宜，出台财税支持、限购松绑等政策。例如，福州取消商品房限购，宿迁推出高力度购房补贴。
• 北京通州限购：为抑制非理性投资，北京通州实施严格限购政策，仅限特定四类家庭购房。

信贷政策

• 央行“双降”：8月26日起，贷款和存款基准利率下调0.25个百分点，9月6日起存款准备金率下调0.5个百分点，推动货币流动性宽松。
• 公积金政策调整：二套房公积金贷款首付比例降至20%，并实施“认贷不认房”政策，降低购房门槛，促进三四线城市改善性需求入市。
• 地方公积金宽松：多地调整公积金政策，包括提高贷款额度、下调贷款利率、支持异地贷款等，如深圳、南京、贵阳等城市。

长效调节机制

• 房地产税进展：房地产税法已纳入全国人大常委会立法规划，未来可能与房产税合并实施。
• 不动产登记推进：国家林业局与国土部完成基础数据移交，不动产登记信息管理平台建设加快。
• 保障房建设：全国保障房开工与建成数量超额完成年度目标，棚改任务稳步推进，货币化安置比例逐步提高。

政策效果

• 成交指数：全国44城市成交指数环比下降4.06%，同比增长26%。一线城市成交环比下降10.2%，二、三线城市分别下降3.1%和0.7%。
• 房价走势：8月房价环比上涨0.95%，同比首次转正，弱势回升0.15%。各线城市房价均上涨，但涨幅收窄。

风险提示

• 政策预期转变：若政策面出现预期转变，或基本面恢复速度低于预期，可能对市场产生不利影响。
• 流动性风险：宏观经济仍处弱势，人民币贬值预期可能引发流动性问题，需关注政策持续性。

结论

整体来看，房地产行业在政策层面持续宽松，有助于市场稳定和去库存。但政策效果边际改善减弱，市场对政策的反应趋于平缓。未来政策环境仍具备持续友好的基础，长效机制建设将逐步显现其对房地产市场的调节作用。