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房地产行业政策与市场分析总结

核心内容

2015年9月，房地产行业政策持续宽松，旨在稳定投资、促进消费，缓解三四线城市高库存压力，推动行业健康发展。政策调整主要集中在行业政策、信贷政策及长效机制建设三个方面。

主要观点

• 行业政策：维持前期友好态势
  中央层面继续推进宽松政策，包括降低房屋转让手续费、调整房地产项目最低资本金比例，以及推动外商投资房地产政策松绑。地方层面，各省市因地制宜，落实财政补贴、套型比例限制松绑、购房预售资金监管等政策，其中租房及购房财政补贴成为重点。

• 信贷政策：宽松态势明显，首套房商贷首付比例下调至5年新低
  央行联合银监会发布政策，将非限购城市首套房商业贷款最低首付比例下调至25%，这是自2008年以来的最低水平。此举有助于降低购房门槛，促进三四线城市住房消费，但考虑到行业处于小周期高点，对成交的提振作用有限。同时，公积金贷款政策在中央和地方层面继续保持宽松，提高使用效率，扩大异地贷款范围。

• 长效机制建设：政策加快落地
  不动产登记制度在中央和地方层面持续推进，保障房建设和货币化补贴政策进一步加强，新型城镇化和产业土地制度也取得进展。重庆市开始2015年房产税申报缴纳工作，不动产登记职责机构整合工作在年底前基本完成。

关键信息

行业政策

• 中央政策：发改委与财政部发布通知，降低房屋转让手续费，新建商品住房转让手续费由每平方米3元降至2元，存量住房由每平方米6元降至4元。中小城市可进一步降低手续费。
• 国务院政策：调整房地产项目最低资本金比例，非保障性及普通商品住房项目由30%降至25%。
• 外商投资政策：商务部与外汇局将简化外商投资房地产企业管理工作，推动政策落地。

信贷政策

• 首套房商贷首付比例：非限购城市下调至25%，为5年新低。
• 公积金政策：中央层面三部委联合发文，提高公积金使用效率，包括提高贷款额度、放宽异地贷款、简化审批流程等。
• 地方调整：多个省市扩大公积金政策适用范围，包括下调首付比例、提高贷款额度、完善异地贷款及租房提取政策。

长效机制建设

• 不动产登记：顶层设计基本完成，力争年底前完成市县两级机构整合。
• 保障房建设：中央明确2015年棚户区改造目标为540万套，地方层面如济南、武汉等地推进保障房配租及限价政策。
• 房产税：重庆市启动2015年房产税申报缴纳，征收标准与2014年一致。

政策效果

• 成交表现：9月全国44城市成交指数为321，环比下降2.43%，同比上升14%。但增幅环比8月大幅收窄15个百分点。
• 各线城市分化：一线城市成交环比微增2.39%，二、三线城市分别环比下降3.28%和3.95%。房价方面，百城住宅均价同比上涨1.36%，环比上涨0.28%。三线城市房价涨幅扩大，而二线城市出现微跌。
• 政策影响：虽然政策对成交有一定提振作用，但考虑到需求已释放充分，行业基本面处于小周期高点，政策对成交的边际改善有限。

风险提示

• 政策面预期转变，基本面恢复速度低于预期。

行业评级

• 行业评级：持有

相关研究

图表索引

• 图1：2015年9月重要中央政策一览
• 图2：2015年9月重要地方政策一览
• 图3：2015年9月主要地方行业支持政策一览
• 图4：住房商业贷款首付比例随时间变化轴
• 图5：我国固定资产投资完成额累计同比
• 图6：房地产投资占固定资产投资比例
• 图7：房地产开发投资各线城市占比情况
• 图8：各线城市房地产开发投资累计同比增速
• 图9：非限购城市库存及去化周期情况
• 图10：2008年首付比例下调对各线城市成交的提振作用
• 图11：剔除国庆假期影响后10月中上旬64城成交面积环比增长
• 图12：提高住房公积金使用效率的通知内容概要
• 图13：2015年1-9月公积金调整城市一览
• 图14：存款准备金考核制度对比
• 图15：2015年9月主要长效调节机制建设一览
• 图16：2011-2015年重庆房地产税起征标准
• 图17：重庆市2015年个人房产税征收主要内容概览
• 图18：9月以来部分省市不动产登记推进一览
• 图19：2014年以来支持保障性安居工程资金政策一览
• 图20：9月以来部分省市保障房建设推进一览
• 图21：历年政策与成交关系走势图
• 图22：14年以来政策与各线城市成交同比增速的走势图
• 图23：百城房价指数环比情况
• 图24：各线城市房价环比情况
• 图25：我国主要宏观经济指标
• 图26：M2余额及同比增速
• 图27：新增社会融资规模及同比增速

总结

9月房地产政策继续宽松，旨在稳定投资、促进消费，但行业处于小周期高点，政策对成交的边际改善有限。各线城市房价继续分化，一线城市表现相对稳健，而二、三线城市则面临较大去库存压力。长效机制建设持续推进，不动产登记与保障房政策成为重点。整体来看，政策效果逐步显现，但需警惕基本面恢复不及预期的风险。