2017-房地产基金迅猛发展公募、险资等机构转道入市_3页_379kb

清科观察：房地产基金迅猛发展 公募、险资等机构转道入市总结

核心内容

2013年，中国私募房地产投资基金在多个关键指标上实现了显著增长，包括募集支数、投资起数、退出笔数及总资金规模，整体发展形势较为乐观。在政府楼市调控政策趋稳的背景下，房地产私募基金展现出良好的发展前景。然而，由于法律法规的限制，机构投资者难以直接参与私募基金的募集，因此他们普遍选择借道政策差异进行投资，这一策略成为当前房地产私募基金募集的重要方式之一。

主要观点

• 政策支持：2012年11月，《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》出台，标志着公募基金首次被允许进入股权、债券等另类资产投资领域，为房地产基金的发展提供了政策支持。
• 机构投资者的参与方式：机构投资者由于受法规限制，难以直接参与私募基金募集，因此倾向于通过专项资产管理计划等间接方式入市。
• 公募基金的创新尝试：嘉实基金在2013年通过其子公司嘉实资本与盛世神州合作，推出“盛世美澜园”专项资产管理计划，成功募集2亿元人民币，其中优先级资金1.4亿元，劣后资金0.6亿元，为公募基金参与房地产领域提供了新路径。
• 险资的潜力与参与：保险资金自2010年起就被允许投资不动产及相关金融产品，2012年新政进一步放宽了险资运用范围，使其逐步进入房地产基金领域。2013年8月，瑞银公租房基金完成首期募集，成为国内首支投资于公租房并持有其所有权的投资基金，太平资产作为主要出资方之一，展现了险资在房地产基金中的重要作用。
• 外资与本土合作：嘉实基金早在2011年就通过“曲线”方式进入房地产基金平台，与英国高富诺基金合作成立嘉实地产，专注于大中华地区投资，为国内房地产基金引入了国际资源和经验。

关键信息

• 2013年房地产私募基金发展数据：

  • 募集支数、投资起数、退出笔数及总资金规模均较2012年有较大增长。
  • 总体形势乐观，发展前景良好。

• 专项资产管理计划案例：

  • 嘉实资本与盛世神州合作推出的“盛世美澜园”专项资产管理计划，募集2亿元人民币。
  • 优先级资金1.4亿元，劣后资金0.6亿元，其中9400万元用于购买项目公司94%的股权，剩余资金通过银行委托贷款方式提供给项目公司。

• 保险资金参与房地产基金：

  • 保监会自2010年起允许保险资金投资不动产及相关金融产品。
  • 2012年新政进一步放宽险资运用范围，推动保险机构进入房地产基金领域。
  • 瑞银公租房基金是首支投资于公租房并持有其所有权的投资基金，太平资产为主要出资方之一，占股60%。

• 外资合作案例：

  • 嘉实基金在2011年通过与英国高富诺基金合作，成立嘉实房地产投资（香港）有限公司。
  • 2013年完成募集嘉实优质商业地产基金，募集金额达17亿元人民币。

总结

房地产私募基金在2013年实现了快速发展，政策支持和市场环境为行业提供了良好的机遇。尽管机构投资者受法规限制难以直接参与私募基金募集，但通过专项资产管理计划等方式，他们仍可间接参与。公募基金和保险资金作为重要参与者，正在探索新的投资模式，推动房地产基金市场的多元化发展。外资的引入也为国内房地产基金带来了新的资源和经验，进一步促进了行业的成熟与壮大。