房地产行业2021年中期投资策略：审视房企的长期路径，静待毛利拐点到来-20210511-开源证券-26页_1mb

房地产行业2021年中期投资策略总结

核心观点

• 土拍“两集中”政策：集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年分3批次进行，覆盖22个重点城市。中长期看土地溢价率有望下降，但短期内房企资金充裕，市场未明显降温。
• 政策逻辑：“稳”是当前地产政策的核心，旨在去杠杆、稳预期、降波动，对居民和企业端加杠杆行为进行严格管控。
• 行业趋势：房地产行业单纯依靠土地增值获取利润的模式已难以为继，未来需通过管理和运营获取红利。重点发展方向包括轻资产输出、多元化拿地和持续性收入。
• 投资建议：短期土拍市场未降温，建议保持耐心，等待毛利率拐点。重点关注具备多元化拿地和持续性收入能力的房企，以及多元化业务具备价值重估潜力的公司。重点推荐：金地集团、旭辉控股集团、新城控股、中南建设、保利地产。
• 风险提示：宏观经济不景气、居民购房意愿下降、土地与融资成本上升、行业规模下滑、企业运营风险等。

土拍“两集中”政策分析

政策内容

• 两集中：集中发布出让公告、集中组织出让活动。
• 覆盖城市：22个重点城市，包括4个一线城市（北京、上海、广州、深圳）和18个二线城市（如南京、苏州、杭州、重庆、成都等）。
• 出让方式：从“零售”转向“批发”，供应节奏更平稳。

土地市场表现

• 楼面均价：2018年4月至2019年12月，楼面均价为5800元/平米；2020年1月后，楼面均价上涨至7300元/平米。
• 溢价率趋势：2021年以来，22城土地出让平均溢价率稳中回升，但长期来看，政策实施将有助于降低土地溢价。

供地节奏与房企应对

• 供地时间错开：部分城市在供地时间上存在错开，如天津、广州、杭州等。
• 房企策略：
  • 融资集中，银行更倾向支持头部房企；
  • 强化现金流管理，部分城市滚动开发；
  • 加强对市场和城市的研判；
  • 勾地能力仍是获取高毛利项目的手段；
  • 企业合作进一步增强，竞争格局更趋稳定。

当前政策逻辑解读

• 政策目标：去杠杆、稳预期、降波动。
• 政策执行：居民和企业端的加杠杆行为被严格限制，行业格局趋于稳定，弯道超车难度加大。
• 政策影响：
  • 2020年市场恢复后，政策逐渐收紧；
  • 新政策背景下，企业端回归“强管控”，部分TOP30房企暴雷成为重要催化剂。

房地产行业未来展望

行业转型方向

• 持续性收入：向业主提供全生命周期的生活空间，包括住宅、商办、文旅等。
• 管理红利：重视产品与客户研究，强化成本、研发、设计及可研兑现能力，学习标杆企业以降低内部摩擦。

多元化拿地能力

• 多元化拿地能力成为房企核心竞争力之一，有助于应对市场波动和获取更多利润来源。

投资建议

推荐标的

• 重点推荐：金地集团、旭辉控股集团、新城控股、中南建设、保利地产。
• 推荐理由：
  • 具备多元化拿地和持续性收入能力；
  • 多元化业务具备未来价值重估潜力。

盈利预测与估值

风险提示

• 宏观经济风险：经济不景气，居民购房意愿下降。
• 行业盈利风险：土地价格和融资成本上升，行业毛利空间持续压缩。
• 行业规模风险：房地产销售规模可能收缩。
• 企业运营风险：高管及核心人员变动、收并购误判等。

分析师声明

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• 报告适用于境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。

投资评级说明

• 证券评级：
  • 买入：预计相对强于市场表现20%以上；
  • 增持：预计相对强于市场表现5%～20%；
  • 中性：预计相对市场表现-5%～+5%；
  • 减持：预计相对弱于市场表现5%以下。
• 行业评级：
  • 看好：预计行业超越整体市场表现；
  • 中性：预计行业与整体市场表现基本持平；
  • 看淡：预计行业弱于整体市场表现。

估值方法的局限性

• 报告分析基于假设，不同假设可能导致结果差异。
• 估值方法及模型有其局限性，不保证证券在该价格交易。

法律声明

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