20210811-中国银河-房地产行业_天津土拍政策调整为积极信号_行业毛利率拐点到来可期_3页_753kb

房地产行业点评报告总结

核心内容

本报告聚焦于2021年8月天津与青岛房地产土拍政策的调整，分析其对行业毛利率和市场预期的影响。

事件概述

• 天津土拍政策调整：2021年8月10日，天津市规划和自然资源局发布补充公告，将61宗住宅用地的挂牌出让时间延长至8月31日，并对最高限价和拍地规则进行调整。
• 青岛土拍终止：8月11日，青岛市自然资源和国土局宣布终止第二批集中出让的100宗地拍卖活动，暗示可能调整土地出让规则。

土拍规则调整效果

• 溢价率显著下降：天津第二轮集中供地后，土地溢价率从47.75%大幅降至14.94%，每块土地溢价率均未超过15%。
• 控制土地成本：通过摇号和下调最高限价的方式，有效控制了土地溢价，实现了“稳地价”的政策目标。

主要观点

首批集中供地未达预期

• 溢价率上升：12家样本城市首批集中供地平均溢价率为17.63%，较去年全年水平上升3.77个百分点。
• 市场分化明显：热点城市核心地块竞争激烈，多数城市在达到限价后引入“竞自持、竞配建”机制，进一步推高土地成本。
• 利润空间受压：在“高地价、限房价”的环境下，房企毛利率持续走低，市场悲观情绪浓厚。

政策调整带来积极信号

• 政策导向明确：国务院副总理韩正提出要优化土地竞拍规则，建立“稳地价”机制，推广北京模式。
• 预期改善：天津土拍规则的调整或成为全国趋势，第二、三批土拍的溢价率有望改善。
• 毛利率拐点可期：若土地溢价率控制得当，房企拿地成本降低，整体利润率有望回升。

关键信息

• 天津调整：61宗地块最高限价下调，溢价率控制在15%以内。
• 青岛终止：第二批集中供地因故终止，可能跟进调整政策。
• 行业估值：主流房企PE（2021E）均值为4倍，股息率为7.6%，行业估值处于历史低位，具备投资价值。
• 投资建议：关注优质住宅开发行业龙头股，如万科A、保利地产、金地集团、新城控股、金科股份等。
• 风险提示：行业面临经济及政策下行压力、销售超预期下行、政策调控不确定性等风险。

分析师信息

• 分析师：王秋蘅
• 联系方式：(8610) 80927726 / wangqiuheng yj@chinastock.com.cn
• 登记编码：S0130520050006
• 学历背景：英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士
• 从业经历：自2018年5月加入中国银河证券研究院，从事房地产行业及上下游产业链研究

投资建议

• 行业评级：维持推荐，未来6-12个月行业指数有望超越基准指数平均回报。
• 公司评级：推荐优质住宅开发行业龙头股，关注其盈利能力改善和估值修复机会。

风险提示

• 经济及行业下行压力
• 销售超预期下行
• 政策调控不确定性

联系方式

• 中国银河证券股份有限公司研究院
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  • 上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层
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