20210511-开源证券-房地产行业2021年中期投资策略_审视房企的长期路径_静待毛利拐点到来_26页_2mb

房地产行业2021年中期投资策略总结

核心观点

1. 土拍“两集中”政策：通过集中发布出让公告和集中组织出让活动，调控土地供应节奏与规模，短期内可能对市场热度无明显抑制，但中长期土地溢价率有望下降。
2. 政策逻辑：当前政策以“稳”为核心，旨在去杠杆、稳预期、降波动，严格管控居民与企业端的加杠杆行为，推动行业格局更加稳定。
3. 行业展望：房地产行业正从依赖土地增值转向管理与运营要红利，轻资产输出、多元化拿地及持续性收入成为未来增长的关键。
4. 投资建议：短期土地市场未降温，建议保持耐心，关注毛利率拐点。重点推荐具备多元化拿地和持续性收入能力的房企，包括金地集团、旭辉控股集团、新城控股、中南建设、保利地产。
5. 风险提示：宏观经济不景气、居民购房意愿下降、土地与融资成本上升、行业规模收缩、企业运营风险等均可能对行业造成影响。

土拍“两集中”政策详解

政策内容

• 集中发布与出让：全年分3批次集中发布住宅用地招拍挂公告，并集中组织出让活动。
• 覆盖城市：22个重点城市，包括4个一线城市（北上广深）和18个二线城市（如南京、苏州、杭州等）。
• 出让方式：从“零售”转向“批发”，改变土地供应节奏。

土地市场表现

• 楼面均价：2018年4月至2019年底楼面均价为5800元/平米，2020年后升至7300元/平米。
• 溢价率：2021年以来，22城土地出让平均溢价率稳中回升，但未来有望下降。

对各方影响

• 地方政府：土地供应将更加谨慎与透明，推动土地溢价率下降。
• 房企：
  • 融资集中，头部房企更受青睐。
  • 现金流管理能力要求提升。
  • 市场和城市研判需加强。
  • 勾地能力仍是获取高毛利项目的重要手段。
• 竞争格局：供地集中促使房企加强合作，行业集中度提升。

当前地产政策逻辑分析

政策目标

• 去杠杆：控制居民和企业端的加杠杆行为。
• 稳预期：防止市场过度波动，稳定投资者信心。
• 降波动：减少房地产市场对宏观经济的冲击。

政策背景

• 以2020年为例，政策在市场恢复后逐步收紧，体现逆周期调节。
• 企业端回归“强管控”，行业格局趋于稳定，弯道超车难度加大。
• 部分TOP30房企暴雷成为强管控的重要催化剂。

未来房地产行业发展趋势

从土地增值到管理运营

• 未来房企需从管理和运营中获取红利，而非单纯依赖土地增值。
• 轻资产输出、多元化拿地、持续性收入（如物业、商业、文旅）成为增长点。

存量市场生态链

• 房企需向业主提供全生命周期的生活空间，拓展存量市场生态链。
• 重点发展住宅、商办、文旅等多元化业务，提升长期竞争力。

投资建议

推荐标的

• 金地集团（600383.SH）：市值501亿元，评级“买入”，预计2021-2023年归母净利润分别为114.5亿、126.1亿、136.7亿，PE分别为4.4倍、4.0倍、3.7倍。
• 旭辉控股集团（0884.HK）：市值454亿元，评级“买入”，预计2021-2023年归母净利润分别为90.8亿、102.5亿、114.7亿，PE分别为5.0倍、4.4倍、4.0倍。
• 新城控股（601155.SH）：市值963亿元，评级“买入”，预计2021-2023年归母净利润分别为183.1亿、216.6亿、255.1亿，PE分别为5.3倍、4.4倍、3.8倍。
• 中南建设（000961.SZ）：市值256亿元，评级“买入”，预计2021-2023年归母净利润分别为90.4亿、102.8亿、112.8亿，PE分别为2.8倍、2.5倍、2.3倍。
• 保利地产（600048.SH）：市值1652亿元，评级“买入”，预计2021-2023年归母净利润分别为317.0亿、345.7亿、376.3亿，PE分别为5.2倍、4.8倍、4.4倍。

重点关注方向

1. 具备多元化拿地和持续性收入能力的房企。
2. 多元化业务未来具备价值重估潜力的房企。

风险提示

1. 宏观经济不景气：居民购房意愿下降可能影响行业销售。
2. 行业盈利恶化：土地价格与融资成本上升，压缩行业毛利空间。
3. 行业规模下滑：销售规模收缩对房企形成压力。
4. 企业运营风险：高管变动、收并购误判等可能影响企业稳定性。

分析师声明

本报告观点为分析师个人观点，不与报酬直接挂钩，仅作为参考。

特别声明

本研报风险等级为R4（中高风险），仅限境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者参考。非客户请勿使用。

投资评级说明

• 买入：预计相对强于市场表现20%以上。
• 中性：预计相对市场表现在-5%～+5%之间波动。
• 减持：预计相对弱于市场表现5%以下。

估值方法的局限性说明

本报告基于假设分析，不同假设可能导致结果差异，估值结果不保证所涉证券能够在该价格交易。

法律声明

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