2022年湾区城市中山房地产蓝皮书-45页_27mb

2022年中山房地产蓝皮书总结

核心内容

2022年中山房地产市场在政策宽松基调下经历了显著变化，全国及地方政策频繁出台，旨在稳定市场、促进健康发展。整体市场供销大幅收缩，住宅与商办市场均面临下行压力，但部分区域和项目表现相对较好。

主要观点

全国政策回顾

• 宽松基调贯穿全年：中央及地方政策持续发力，支持刚需和改善性住房需求，推动房地产市场平稳发展。
• 金融端发力：年内两次降准、三次降息，开启信贷宽松周期，金融政策持续优化。
• 政策工具箱全面启用：包括支持房企债券融资、股权融资、项目并购、以及“保交楼”专项借款等，形成“三箭齐发”的局面。
• 房地产税试点未扩大：2022年不具备扩大房地产税改革试点的条件。

中山地方政策回顾

• 5月起密集推出救市政策：包括解限购、土拍新政、带押过户等，支持市场发展。
• 优化土地供应政策：实行出让预公告机制、放宽竞买人资格、下调竞买保证金比例、加快项目开发。
• 完善预售资金监管：优化预售资金监管流程，支持项目快速启动。
• 推动人才购房政策：允许非中山户籍人才购买新建商品住房，促进人才引进。

关键信息

土地市场分析

• 涉宅用地供需双降：全年供应6宗，成交6宗，其中1宗有溢价；供应建面同比下降74%，成交建面同比下降77%。
• 商办用地供需双减：全年供应2宗，成交1宗，成交表现低迷。
• 马鞍岛地块溢价成交：马鞍岛成为全年唯一溢价成交的地块，显示其市场吸引力。
• 土地供应区域分布：住宅用地主要分布在东区、南区、西区、翠亨新区、三角镇等；商服用地集中在翠亨新区、石岐街道、横栏镇等。

商品住宅市场分析

• 整体市场低迷：全年成交套数和面积同比下降超过50%，成交均价下降4%，市场规模减少40%。
• 6月短暂升温：受国家救市政策影响，6月市场热度回升，但随后迅速回落。
• 库存压力大：全市住宅库存面积589.70万㎡，去化周期20.83个月，压力偏高。
• 品牌房企表现突出：雅居乐、万科、保利等品牌房企成交稳定，占据市场主导地位。
• 区域表现分化：
  • 马鞍岛：成交量和成交额最高，雅居乐4个项目进入前20。
  • 中心城区：成交量占比33.5%，去化周期17.57个月。
  • 东部组团：成交量占比27.23%，成交均价全市最高，但去化周期26.48个月。
  • 南部组团：成交量占比19.54%，去化周期20.9个月。
  • 西北组团：成交量占比14.07%，受疫情影响较大。
  • 东北组团：成交量占比5%，市场容量最小，去化周期22.50个月。

商办市场分析

• 整体市场低迷：全年供销同比下滑，成交均价和数量波动明显。
• 库存压力大：全市商办库存17338套，去化周期67.77个月。
• 区域表现分化：
  • 中心组团：成交占比41%，库存集中在西区、港口、石岐。
  • 东部组团：成交占比38.78%，主要受万滨万潮广场影响。
  • 南部组团：成交占比7.43%，市场容量小，去化周期偏高。
  • 西北组团：成交占比11.12%，去化周期全市最长（179.68个月）。
  • 东北组团：成交占比2.14%，全年无新增项目。

市场总结及展望

政策风向

• 2022年政策宽松基调：全年政策持续宽松，年末迎来政策拐点，市场开始缓慢修复。
• 2023年政策主旋律：房地产在经济中的重要性提升，政策仍以宽松为主，以稳定市场为首要任务。

市场趋势

• 政策支持持续：从金融、土地到销售端，政策支持力度不断加大。
• 市场逐步复苏：尽管2022年市场整体低迷，但政策利好为2023年市场复苏奠定了基础。
• 区域发展不均：不同区域市场表现差异显著，马鞍岛、中心城区等区域表现相对较好，而西北组团、东北组团则压力较大。

结论

2022年中山房地产市场在宽松政策支持下有所回暖，但整体仍面临较大压力。未来2023年，政策将继续以稳定为主，推动市场逐步修复。品牌房企在市场中占据主导地位，而部分区域如马鞍岛和中心城区则表现相对较好，成为市场复苏的重要引擎。