2025年上半年中国冷库市场报告_20页_4mb

冷库市场现状与趋势分析报告

政策分析

• 2025年中央政策聚焦县域冷链体系，振兴乡村战略，推动产地冷链物流与县域冷库集配中心建设。
• 央行及政策支持冷链REITs项目，强化设备节能标准及食品质量安全监管。

市场供需

• 产能过剩显著，全国冷库总容量达到约1亿吨。
• 租金持续下降，2025年上半年平均租金环比下降1.44%，现与2024年基本持平。
• 空置率攀升，环比上升2.74个百分点，达到28.42%，重点城市空置率普遍提高。

投资动态

• 新增供应主要集中在东部沿海城市，如北京、天津、深圳、上海等地。
• 在建及待建项目体量大，但需求增长乏力，加剧市场竞争。

需求变化

• 生鲜电商渠道收缩影响显著，美团优选全国18个省份业务关闭，直接导致冷库业务量断崖式下滑。
• 国内肉类与水产产量增长，进口依赖下降，逆向影响冷库需求结构。

区域差异

• 重点城市表现分化：
• 上海：区域需求转移、高标冷库供需不匹配，空置率上升至29.63%。
• 北京：产能饱和，空置率超30%，租金下滑6.57%。
• 苏州：供求失衡加剧，租金同比下降，空置率攀升30.16%。
• 中西部省份空置率较东部压力较小，需求潜力大。

结论与展望

• 双力驱动：政策利好县域冷库，但东部城市产能过剩且空置率持续提升。
• 成本压力加大：租金下降仍难以掩盖运营亏损，空置期持续亏损。
• 市场格局：需求疲软导致竞争加剧，新入库量增加进一步加大运营难度。
• 技术与效率优化需求：低效自动化设施及冷库物理分割问题亟待解决。
• 区域需求变化：县域市场和中西部区域具备保留投资价值。