政策深度：构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式-240305-国海证券-24页_2mb

国海证券：构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式分析

2024年政府工作报告首次提出加快构建房地产发展新模式，以适应新型城镇化趋势和房地产供求变化。国海证券研究指出，新模式的核心是在“人、房、地、钱”四大要素联动机制下，推动住房供应重心调整、土地供应结构优化、资金支持方式改进以及居民购房需求激活，实现住房、土地、资金、居民四者关系重构，以满足人民群众“住有所居”的目标。

一、适应居民个性化住房需求

当前中国房地产市场总量供需基本平衡，但结构性分化显著，大城市新市民与青年人的住房困难问题尤为突出。未来8年，预计年均仍有1100万农村人口转变为城镇常住人口，加上现有的城市流动人口，形成持续的住房需求。为此，新模式提出按需分层解决住房问题，分为以下三类群体：

1. 保障性住房困难群体：通过城中村改造和保障房建设，解决公共服务不均等和住房供给不足问题，让新市民“进得来、留得下”。
2. 刚需支持群体：通过取消或放宽限购政策、降低首付比例等手段，增加直接购买力。
3. 改善性住房群体：在超大城市提供高质量住房，如“以旧换新”“以小换大”，满足升级需求。

强调“住有宜居”的目标，要求适应居民收入增长和消费升级趋势。

二、调整住房供应结构

住房模式经历了三个阶段：

• 1998-2014年：解决住房短缺问题；
• 2014-2018年：去库存阶段，推动三四线商品房去化；
• 总结：住房供应从商品房为主转向商品房与保障房并重。2024年“三大工程”聚焦城市核心区改善型住房供给和保障房建设。

三、优化土地供应结构及方式

当前土地供应存在城市间错配和区位错配问题，核心城市核心区供地不足，三四线城市供过于求。新模式通过城中村改造腾挪核心城市土地资源，调整土地供应重心，并改变出让方式：

• 土地出让方式：减少招拍挂占比，提升划拨、协议出让占比，配合保障性住房建设。
• 提升保障房供给，降低中低收入群体住房成本。

数据表明，土地出让金占地方财政收入比例较高，招拍挂机制虽推动经济增长，但也推高地价和房价。

四、改进资金支持方式

新模式从两方面优化房地产资金模式：

1. 融资结构转型：终止非标准化融资，转向标准化融资，明确开发贷、并购贷等为主要工具。“第二支箭”“金融支持16条”等政策推动房企融资标准化。
2. 预售制度改进：在取消预售制度不可行的情况下，逐步增加现房供应，提高预售门槛，并加强对预售资金的全过程监管，旨在平衡资金效率与风险防范。

五、风险提示

新模式的落地仍面临多重挑战：市场超预期下行、政策不及预期、历史经验偏差、政策执行差异及样本局限等。需在不同时空背景下因地制宜，持续探索符合地方实际的转型路径。

综上，国海证券认为，房地产新模式的核心是通过“人房地钱”联动，提升住房供给质量，促进市场平稳健康发展。该模式有助于系统性破解供需错配问题，构建职住平衡的住房体系。