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房地产行业分析总结

核心内容

房地产行业在2016年4月表现出持续回暖的态势，市场预期“春暖花开四月天”。2月初提出“极寒已过，春暖花开”后，市场迎来强劲反弹。3月虽受调控政策影响，但行业指数仍取得9.5%的绝对收益，高于上证综指和沪深300指数。重点推荐的个股如招商蛇口、福星、世联行、天健、中航等涨幅超过25%，其中福星、张江、天健、中航、京投等月度涨幅超越大盘。

主要观点

1. 行业回暖趋势不改：

   • 销售持续回暖，一线及部分二线、准二线城市量价齐升，逐步向三四线城市传导。
   • 1-2月份房地产投资增速触底回升至3%，带动经济企稳回升。

2. 经济改善迹象明显：

   • 3月中国官方制造业PMI、非制造业PMI和财新PMI均反弹，超市场预期。
   • 供给、需求和价格等分项指标均有显著回升，经济改善迹象明显。

3. 外部环境友好：

   • 美国短期无加息担忧，人民币汇率稳定。
   • 注册制无时间表，银行首批债转股1万亿元，为板块估值修复提供契机。

4. 调控政策影响有限：

   • 沪深等城市调控政策对板块影响已有所消化。
   • 调控稳定预期，有助于二、三、四线城市房价稳定和需求释放。

5. 去库存政策持续：

   • 沈阳、西昌、江西、南阳等城市继续放宽购房条件，推动农民购房。
   • 政策宽松背景下，低估值个股有望受益。

关键信息

销售数据表现

• 3月53城一手房销售面积创历史新高，同比增90%。
• 18城二手房成交面积月同比增193%，其中二线和三四线城市涨幅显著。
• 4月前3天，36城一手房成交面积同比增30%，其中二线城市表现亮眼，同比增54%。

价格趋势

• 2016年3月，全国100个城市新建住宅平均价格为11303元/平方米，环比上涨1.90%，同比上涨7.41%。
• 一线及部分二线城市房价上涨，但调控政策抑制了过热市场。
• 二手房市场整体回暖，价格同比大幅增长。

政策动态

• 调控政策：上海、深圳等城市出台限购政策，稳定房价。
• 去库存政策：三四线城市鼓励农民工进城购房、提高棚改货币化安置比例、取消限购等，以促进去库存。
• 两会信息：政府工作报告强调因城施策、去库存、租购并举等政策，支持住房合理消费。

重点关注个股

• 强烈推荐：招商蛇口、世联行、上实发展、北京城建、天健集团、华夏幸福、泛海控股、中航地产、京投银泰、外高桥、张江高科、福星股份。
• 推荐：保利地产、金融街。

风险提示

• 经济增速下行可能导致销售低于预期。
• 政策宽松不及预期可能影响行业复苏。
• 外部环境恶化可能对市场造成冲击。

投资建议

• 持续关注国企改革亮点，如上实、城建、天健、中航、京投、外高桥、张江高科。
• 受益于政策宽松和低估值的公司包括招商蛇口、华夏、泛海、福星、保利、金融街。
• 首付贷利空逐步消除，受益行业回暖的公司如世联行。

行业数据

• 上市公司家数：147家
• 总市值：23,860.51亿元
• 占A股比例：4.88%
• 平均市盈率：129.12倍

图表说明

• 图1：板块股价表现
• 图2：板块估值对比（预测市盈率、整体法）
• 图3：板块本月涨跌幅对比（申万一级子行业）
• 图4：53城一手房成交面积情况总览
• 图5：近3个月成交同比增速对比
• 图6：53城一手房成交面积：分城市类型
• 图7：18城一手房去化时间（近3个月移动平均）
• 图8：百城住宅价格指数
• 图9：上海商品住宅每日签约面积对比
• 图10：深圳商品住宅每日签约面积对比
• 图11：18城二手房成交面积情况总览
• 图12：18城二手房成交面积：分城市类型
• 图13：18城二手房成交面积：合计
• 图14：18城二手房成交面积同比：分城市类型
• 图15：100个大中城市土地供给/成交建面（万平米）
• 图16：100大中城市土地成交总价：单月值，亿元，%
• 图17：100大中城市土地成交均价（元/平米）
• 图18：住宅类土地当月供应建面
• 图19：住宅类土地当月成交建面
• 图20：成交住宅楼面均价（元/平米）
• 图21：成交住宅类用地溢价率%，三个月移动平均

作者信息

• 署名人：李少明

  • S0960511080001
  • 电话：010-63222931
  • 邮箱：lishaoming@china-invs.cn

• 参与人：王修宝

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  • 邮箱：wangxiubao@china-invs.cn

• 参与人：郭泰

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  • 电话：010-63222915
  • 邮箱：quotai@china-invs.cn

投资评级定义

• 公司评级：

  • 强烈推荐：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数涨幅20%以上
  • 推荐：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数涨幅介于10%-20%之间
  • 中性：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数变动介于±10%之间
  • 回避：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数跌幅10%以上

• 行业评级：

  • 看好：预期未来6-12个月内，行业指数表现优于沪深300指数5%以上
  • 中性：预期未来6-12个月内，行业指数表现相对沪深300指数持平
  • 看淡：预期未来6-12个月内，行业指数表现弱于沪深300指数5%以上

研究团队简介

• 李少明：中国中投证券研究总部房地产行业首席分析师，工商管理硕士，20年证券研究经验。
• 王修宝：中投证券房地产行业分析师，经济学硕士。
• 郭泰：中投证券房地产行业实习生，理学硕士。

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