20160202-中投证券-房地产行业月报_极寒已过_春暖花开_15页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2016年初，房地产行业经历了一轮显著下跌，但随着政策宽松和市场环境改善，行业有望迎来复苏。整体来看，房地产行业在政策支持、销售回暖、估值修复等多方面具备积极因素，尤其是二三四线城市去库存进程加速，成为政策关注重点。

主要观点

1. 政策宽松加码

• 首付比例下调：央行和银监会联合发文，降低非限购城市首次购房首付比例至25%（可下浮5%），二套房首付比例降至30%。这一政策调整降低了购房门槛，减轻了首付压力，对改善性需求刺激作用明显。
• 财税补贴政策：两会后，预计将出台一系列财税补贴政策，如个税按家庭征收、加快农民进城入户、给予农民购房补贴或税收减免、将个体工商户纳入住房公积金体系等，进一步支持房地产去库存。
• 保障房建设：部分城市如深圳加大保障房供应，提高保障房建设力度，推动住房结构优化。

2. 楼市表现

• 一手房销售：1月，54城一手房成交面积环比下降22%，但同比上升20%。其中，三四线城市表现相对较好，同比增幅达28%。
• 二手房销售：18城二手房成交面积环比下降8%，但同比大涨72%，尤其是部分一线城市和二线城市表现突出。
• 去化周期：一线城市去化周期降至7个月左右，三四线城市去化时间略有下降，但整体去化周期仍处于高位。

3. 外围环境改善

• 美元加息预期减弱：美国制造业连续四个月萎缩，消费支出降温，美元加息预期减弱，缓解人民币贬值压力，为中国货币宽松提供空间。
• 经济“L”形走势：中国经济将长期呈现“L”形走势，房地产行业作为重要支撑，将获得政策托底。

4. 估值修复预期

• 板块估值：当前房地产板块平均市盈率较高，部分公司已跌破RNAV，具备较大估值修复空间。
• 重点公司：招商蛇口、华夏幸福、福星股份、保利地产、世联行、首开股份等公司将受益于政策支持，有望迎来估值修复。

关键信息

• 行业数据：房地产行业上市公司共147家，总市值约21886.59亿元，占A股总市值的5.08%。
• 政策支持：政策直指“加速二三四线城市去库存，托底房地产投资，进一步稳经济”。
• 风险提示：经济增速下行、政策宽松不及预期、外部环境恶化等。

重点关注公司

行业展望

• 短期：预计2-3月房地产销售将保持较高同比增速，政策刺激效果逐步显现。
• 中期：随着政策进一步落地，房地产行业将受益于结构性需求和转型升级，优质公司将持续表现。
• 长期：房地产行业将作为经济托底的重要力量，长期价值有望回归。

风险提示

• 经济增速下行导致销售低于预期
• 政策宽松力度不及预期
• 外部环境恶化影响市场信心

结论

综上所述，2016年房地产行业在政策支持和市场回暖的推动下，具备良好的基本面支撑和估值修复潜力。重点关注招商蛇口、华夏幸福、福星股份、保利地产、世联行、首开股份等公司，它们有望在政策宽松和市场改善中获得显著收益。