房地产服务行业：成长日行千里，整合大幕开启-20210910-华泰证券-28页_797kb

成长日行千里，整合大幕开启：物业管理板块投资机遇分析

核心内容概览

本报告分析了2021年1-6月中国物业管理行业的发展情况，重点探讨了规模拓展、财报表现、多元服务及战略展望等方面，同时提出投资建议并列出重点推荐标的。总体来看，物业管理行业持续呈现高成长态势，盈利能力和业务多元化取得显著进展，行业整合与组织变革成为推动行业发展的关键因素。

主要观点

• 规模扩张加速：2021上半年，物管公司在管面积同比增长42%，合约面积同比增长34%，规模扩张速度创历史新高。
• 盈利能力改善：虽然部分公司因补贴退坡和第三方拓展初期成本高导致毛利率略有下降，但整体毛利率和归母净利率仍保持上升趋势。
• 多元化服务崛起：城市服务和商管业务逐渐成为物管公司的重要增长点，社区增值服务同比增长显著，ARPU（每户年均消费金额）大幅提升。
• 政策支持持续：八部委及北京、上海等地政策鼓励行业市场化、规模化、专业化发展，为物管公司提供良好发展环境。
• 行业整合加速：一二级市场估值差距缩小，头部公司资金实力和整合手段推动收并购市场活跃，为行业集中度提升提供动力。
• 组织变革与科技赋能：物管公司通过组织优化和科技应用提升运营效率，推动业务模式创新和盈利增长。

关键信息

规模拓展

• 在管面积：2021H1，总体物管公司在管面积达45.90亿平，同比增长42%。
• 合约面积：总体物管公司合约面积达68.13亿平，同比增长34%。
• 第三方占比：第三方在管面积占比达到59%，非住宅占比稳定在38%。
• 城市服务：城市服务成为物管公司的重要增长点，部分公司通过收并购快速布局。

财报表现

• 营收增长：2021H1总体物管公司营收814亿元，同比增长55%，大型公司营收增速领先。
• 净利润增长：总体物管公司归母净利润同比增长64%，盈利能力持续改善。
• 毛利率与净利率：总体毛利率28.6%，净利率15.8%，大型公司毛利率和净利率仍领先。
• ROE：总体加权平均ROE为9.5%，较去年同期下降5.6pct，主要受融资影响。

多元服务

• 社区增值服务：营收占比提升至17%，ARPU同比增长51%，部分公司如世茂服务、绿城服务表现突出。
• 城市服务：碧桂园服务、雅生活服务、世茂服务等公司通过收购环卫公司，推动城市服务发展。
• 商管业务：部分公司如华润万象生活、宝龙商业、卓越商企服务等在商管领域表现亮眼。

战略展望

• 政策支持：八部委政策强调规范市场秩序，鼓励市场化发展，支持优秀企业扩张。
• 整合趋势：随着一二级市场估值差距缩小，头部公司有望通过收并购扩大规模，提升市场占有率。
• 组织变革：头部公司积极调整组织架构，提升管理效率，增强市场拓展能力。
• 科技赋能：科技应用成为提升运营效率的重要手段，推动智慧社区和数字化管理。

投资建议

• 估值吸引力：重点推荐物管公司平均2022PE为20倍，预测2022年归母净利润平均同比增长40%，具备较强吸引力。
• 重点推荐标的：港股推荐旭辉永升服务、中海物业、碧桂园服务、保利物业、绿城服务、金科服务；A股推荐新大正、招商积余。
• 投资逻辑：推荐标的具备高成长性、强盈利能力及多元服务布局，且在估值切换背景下有望迎来投资机遇。

风险提示

• 疫情不确定性：疫情对业务拓展和盈利能力可能产生影响。
• 管理风险：规模扩张可能带来管理难度增加。
• 盈利能力风险：第三方项目拓展初期可能影响利润率。
• 收并购风险：收并购整合难度大，可能影响整体盈利能力。

关键数据一览

重点推荐标的详情

总结

物业管理行业在2021年上半年表现出强劲的增长势头，规模扩张、盈利改善和多元化服务成为主要驱动力。政策支持和行业整合趋势进一步推动行业向市场化、规模化、专业化发展。在估值切换背景下，物管板块具备较强的投资吸引力，重点推荐标的在成长性、盈利能力和业务布局方面表现突出，值得关注。