20151020-广发证券-房地产行业_国企改革系列报告之六-北京市国企改革_重新讲述资源的故事_146页_7mb

北京市国企改革总结

核心观点

国有企业在中国经济中具有主导地位，是支撑国民经济稳定增长的重要力量。随着经济转型和降速，国企改革成为长期关注的主题。北京市国企改革整体推进速度低于预期，但具备广阔的发展空间和丰富的资源潜力。

北京市国企改革背景与目标

国企改革大势所趋

• 国企在国民经济中扮演着核心角色，推动了中国经济的崛起。
• 当前国企面临盈利能力不足、运营效率偏低等问题，需通过改革加以改善。

北京市国企改革现状

• 北京市国企数量多、关系复杂，改革进度相对缓慢。
• 北京市国企优势在于资源质量高、发展空间大。
• 改革目标为：到2020年，将80%以上的国有资本集中到公共服务、基础设施、战略性新兴产业等民生领域，国有资本证券化率力争达到50%以上。

北京市国企改革机遇分类

按照资源类型划分

• 土地资源型机遇：京投银泰、首开股份等，大股东体外具备大量土地资源，存在注入可能。
• 科技资源型机遇：电子城，紧邻北京核心科技产业聚集地。
• 投资优势型机遇：北京城建、北辰实业等，具备委托投资拓展的优势。
• 注入平台型机遇：京能置业、珠江控股等，自身房地产业务运营规模较小，具备上市潜力。

区域划分

• 建成区（东城、西城、朝阳）：地产开发空间不大，以持有物业经营升级为主。
• 机遇区（丰台、大兴、通州、顺义）：存在大量一级开发和园区建设机会，土地资源充足。
• 资源区（海淀、石景山、门头沟）：开发潜力不大，但各有特定资源，如教育、自然条件等。

国企改革历史回顾

国企改革五个阶段

1. 扩权让利阶段（1978-1981）：扩大企业自主权，实行利润留成政策。
2. 经济责任制阶段（1981-1983）：实行利润包干、盈亏包干等制度。
3. 两步利改税阶段（1983-1987）：逐步从利润上缴转变为征税，增加税源。
4. 承包经营责任制阶段（1987-1992）：承包制推行，但存在不规范、短期行为等问题。
5. 现代企业制度改革阶段（1993-2002）：建立现代企业制度，推动股份制改革。

新一轮深化改革（2014年至今）

• 以提高国有资本的集中度和配置效率为核心，推进混合所有制改革。
• 推动企业改制上市，加快资产注入。
• 优化国有资本布局，向优势产业、战略性新兴产业集中。
• 清理低效资产，提升资产运营效率。

北京市国企改革推进情况

北京市国企资产与运营数据

• 截至2013年底，北京市国企总数超过7000家，国有资产总规模超过3万亿元。
• 实现营业收入1.02万亿元，同比增长7.8%；利润总额652.8亿元，国有资产净资产收益率为5.9%。
• 截至2014年末，北京市属企业资本化率接近23.2%。

北京市国企分类

• 城市公共服务类：占比19%，如北京公共交通控股（集团）有限公司、北京市自来水集团有限责任公司。
• 特殊功能类：占比22.6%，如北京市保障性住房建设投资中心。
• 竞争类：占比58.4%，包括战略支撑企业和一般竞争性企业。

北京市国企改革重点企业

上市房地产企业

• 北京城建、电子城、京能置业、北辰实业、首开股份、大龙地产、金融街、空港股份等。
• 上市房地产企业数量为12家，非上市公司44家，总数为56家。

其他重点企业

• 北京首钢总公司、北京基础设施投资有限公司等为千亿级企业。
• 北京金隅集团、北京电子控股有限责任公司、北京能源集团等在不同领域具有优势。

改革方向与措施

四大改革主线

1. 国有资本布局：优化配置，推动资本向优势产业集中。
2. 国有资本管理体制：推动成立资本运营公司，实现“管资本”。
3. 混合所有制改革：引入战略投资者，推进企业改制上市。
4. 完善现代企业制度：建立市场化机制，提升运营效率。

改革措施

• 推进市属国企与央企、区县企业优质资源整合。
• 加快非首都功能的疏解，推动低效资产退出。
• 鼓励设立各类基金，促进资本运作。
• 推动员工持股，完善激励机制。

风险提示

• 北京市国企改革整体推进速度低于预期。
• 改革过程中需防范国有资产流失风险。

财务指标对比

上市国企与民资房企对比

• 毛利率：上市国企为35%，高于民资房企5个百分点。
• 净利率：上市国企为10.9%，高于民资房企1个百分点。
• 资产周转率：上市国企为0.23，低于民资房企0.27。
• ROE：上市国企为11.4%，低于民资房企13.2%。

总结

北京市国企改革旨在提高国有资产使用效率，推动企业市场化运营。改革主要围绕土地资源、科技资源、投资优势和注入平台等方向展开。通过分类管理、混合所有制改革、企业上市等方式，进一步优化国企结构，增强竞争力。改革过程中，需关注推进速度、资产注入、资本运作等关键点，同时防范国有资产流失风险。