2018年4季度中国长租公寓市场白皮书_32页-9mb

中国长租公寓市场白皮书总结（2018年4季度）

核心内容

中国长租公寓市场作为住房租赁体系的重要组成部分，正面临新挑战与新机遇。该市场服务超过2亿人口，年租金规模超过万亿元。由于人口结构变化、购房门槛升高、政策支持和资本助力，市场正从“引入期”向“发展期”末端迈进，即将进入“快速成长期”。

主要观点

• 人口结构变化：中国千禧一代（约4亿人）成为主要租赁人群，其高流动性及对租房的包容性推动租赁需求增加。
• 购房门槛高：一线城市的房价收入比高达34.9年，首付比例提高和房贷利率上浮使得购房变得不现实，促使更多人选择租房。
• 政策支持：国家通过土地供给、金融支持和税收优惠等措施推动机构化租赁市场的发展，特别是在租赁住宅用地供应、资产证券化和REITs机制方面。
• 资本助力：风险资本、主权基金和养老基金等投资机构正逐步进入长租公寓领域，推动市场向机构化发展。
• 市场发展阶段：中国长租公寓市场已进入“发展期”末端，未来将进入“快速成长期”，并逐步迈向“成熟期”。

关键信息

市场现状

• 截至2018年上半年，北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市的长租公寓总存量约为13.5万套。
• 长租公寓主要集中在地铁沿线和办公人群聚集区域，产品以小户型为主，入住率普遍较高（平均89%）。
• 长租公寓产品主要为集中式，以提供基础服务为主，如公共区域打扫、设施共享等。

市场驱动因素

1. 人口结构变化：年轻化趋势和流动性增强推动租赁需求。
2. 购房门槛居高不下：高房价和限购政策迫使更多人选择租房。
3. 政策支持：包括土地供给、金融支持、税收优惠等。
4. 资本助力：风险资本、主权基金等推动市场机构化发展。

市场结构

• 物业所有权模式：主要分为地方国企主导型（如上海）和开发商主导型（如杭州）。
• 土地类型：包括租赁住宅用地、商品住宅用地的自持部分和非住宅用地的存量改造。
• 户型结构：以小户型为主，单间户型占比近90%，满足年轻群体的租房需求。

未来趋势

• 供应加速：预计至2022年底，六个城市长租公寓供应量将达75.6万套。
• 品质升级：未来长租公寓产品力将体现在更好的户型设计、更高的装修品质和更优的软性服务。
• 市场成熟度：中国长租公寓市场仍处于发展初期，需在租售同权、资产可得性、金融机制、市场透明度等方面逐步完善。

长租公寓投资市场

• 投资表现：长租公寓作为另类资产，具备长期稳定的租金回报和抗经济周期能力。
• 融资渠道：目前融资渠道有限，未来需拓宽融资方式，加快资产证券化进程。
• REITs机制：美国成熟市场通过REITs机制实现资产流动性，中国尚需完善相关政策。

市场透明度与政策支持

• 租客权利保障：租售同权、租期保障和税收优惠是推动市场粘性和健康发展的关键因素。
• 信用体系：需加快建设社会信用体系，提升市场透明度。
• 配套政策：包括租赁平台建设、租赁备案制度、租赁用地开放等，将有助于市场健康发展。

城市市场分析

市场参与者与机遇

• 开发商：具备土地获取和资产运营优势，未来将通过开发运营一体化转型，加强与投资机构合作。
• 投资机构：可把握市场窗口期，通过与开发商和品牌运营商合作，参与长租公寓投资和运营。
• 品牌运营商：注重产品力和精细化管理，未来有望通过与国企合作，实现规模扩张和资产输出。

附：仲量联行大中华区分公司信息

• 北京：建国门外大街1号，国贸大厦A座11层
• 成都：红星路3段1号，成都国际金融中心1座29层
• 重庆：渝中区民族路188号，环球金融中心45楼
• 广州：天河区珠江新城珠江东路6号，广州周大福金融中心
• 杭州：江干区新业路228号，杭州来福士中心T2办公楼802室
• 南京：中山路18号德基广场，办公楼2201室
• 青岛：市南区香港中路61号，远洋大厦A座2308室
• 上海：静安区石门一路288号，兴业太古汇香港兴业中心一座22楼
• 沈阳：沈河区惠工街10号，卓越大厦1808室
• 深圳：福田区中心四路1号，嘉里建设广场第三座
• 天津：和平区南京路189号，津汇广场1座35楼9单元
• 武汉：江岸区中山大道1628号，武汉天地平安金融中心
• 西安：雁塔区南二环西段64号，凯德广场2202-03室
• 香港：皇后大道东1号，太古广场三期6楼
• 澳门：南湾湖5A段，澳门财富中心16楼H室
• 台北：信义路5段7号，台北101大楼20楼之1

结论

中国长租公寓市场在政策、资本和人口结构变化的推动下，正迎来快速发展期。未来需在租售同权、资产可得性、金融机制、市场透明度等方面持续完善，以推动市场走向成熟。随着市场供需的不断变化和产品力的提升，长租公寓有望成为重要的投资级资产，为投资者带来稳定回报。